Quando o fiscal do município de Belo Horizonte autua o proprietário do apartamento por ter fechado a varanda, este está simplesmente cumprindo seu dever caso a varanda tenha sido criada pelo construtor nos termos do inciso VII, do art. 46 da Lei 7.166/96, que implica no fato dela por não contar como área construída para efeito da concessão do Alvará de Construção. Dessa maneira, o fechamento posterior da varanda afronta o coeficiente de aproveitamento (CA) que é o limite de metros quadrados que se pode construir em determinado terreno. Todavia, na prática, para aumentar o conforto, evitar chuva, poeira ou mesmo por receio de deixar crianças sozinhas naquele local, centenas de pessoas fecham a varanda, sendo que tal procedimento não aumenta o valor que é cobrado de IPTU.
Diante dessa realidade, a fiscalização da Prefeitura de Belo Horizonte age de maneira criteriosa, sendo incomum ela ter a iniciativa de ir nos edifícios para multar. Mas quando alguém denuncia, o fiscal é obrigado a comparecer no local e consequentemente notifica para que a obra seja desfeita ou regularizada em 30 dias sob pena de multa que é reaplicada a cada 30 dias.
ASSUNTO ENVOLVE TRÊS LEIS DISTINTAS, ALÉM DA CONVENÇÃO
Essas multas atingem valores expressivos e o fato do proprietário paga-las não gera o direito de manter o fechamento. Deve o assunto ser tratado de maneira profissional para que seja possível legalizar a situação, mantendo o fechamento dentro da nova flexibilização da lei municipal.
Deverá ainda ser respeitada a harmonia da fachada nos termos da convenção, pois o visual externo do edifício consiste em área comum protegida pelas regras da Lei nº4.591/64 e pelo Código Civil, o que gera o risco de polêmicas entre os condôminos, independentemente da regularização ou não pela prefeitura em relação ao aumento da área construída.
SE MULTOU UM, EM BREVE TODOS OS DEMAIS SERÃO
Citando por exemplo um edifício com 20 apartamentos, tendo todos fechado a varanda para manter a harmonia visual da fachada. Pode o fiscal notificar 13, tendo deixado de notificar 7 condôminos, talvez por falta de tempo ou por não os ter encontrado. O racional é todos os 20 se unirem e resolver o problema que é coletivo, pois a defesa contra as multas e a possível legalização envolverá todos os 20 apartamentos em decorrência da reaprovação do projeto.
Entretanto, de forma ilógica os que não foram notificados ignoram o problema, gerando assim o agravamento da situação e até o prejuízo do vizinho. Se um é multado ou obrigado a retirar o fechamento da varanda, todos os demais, inclusive os 7 não notificados sofrerão a mesma penalidade.
A falta de união ou individualismo daqueles que acham que serão esquecidos pela fiscalização acaba prejudicando todo o edifício. Optando por agir de maneira unida e em sintonia, como um verdadeiro condomínio, terão maior possibilidade de legalizar as obras e os fechamentos de varanda, evitado atitudes desencontradas e confusão perante o Poder Público Municipal.
O fato de não ter sido notificado pessoalmente não significa que deixará de ser multado. Inúmeras pessoas desconhecem que foram notificadas pelo Diário Oficial do Município e só descobrem que foram multadas ao entrar no site da PBH e colocar o nome do local onde está o DOM. Conduzir um processo administrativo que envolve obras e questões jurídicas exige conhecimento para obter o resultado esperado e reduzir os riscos de prejuízos com erros que fazem o problema perdurar por anos.
UNIÃO É FUNDAMENTAL PARA TER OBTER MELHOR SOLUÇÃO
Tendo em vista que a questão envolve a reaprovação do projeto e o CA do edifício, é mais econômico os condôminos se unirem e contratarem apenas um advogado especializado juntamente do um arquiteto ou engenheiro para legalizar os fechamentos para evitar maiores custos. Deve-se ter em mente os benefícios e a valorização que poderá ocorrer com a criação de mais um espaço fechado e seguro, livre dos transtornos da chuva e da poeira.
Com a condução dos procedimentos de maneira técnica, evitarão desencontros, defesas conflitantes e o fracasso na tentativa de legalizar que resultará em multas e na retirada do fechamento da varanda.
Belo Horizonte, setembro de 2021.
O resumo desse artigo foi publicado na coluna do Kênio Pereira do Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH
