LOTEAMENTO FECHADO: ASSOCIAÇÃO E A CONDENÇÃO POR DANOS MORAIS POR ATOS ILÍCITOS
Associações de Moradores de Loteamentos Fechados, bem como condomínios, podem responder por dano moral quando seus gestores agem com arbitrariedade, em prejuízo de um ou mais proprietários de lote do empreendimento. As regras de um loteamento fechado com serviços geridos por uma associação são previstas pelo estatuto social, assim como as normas condominiais encontram-se na convenção. Nessas normas estão previstas as sanções aplicáveis em casos de inadimplência do associado, como a multa e os juros. Ocorre que é pacífico no Superior Tribunal de Justiça (STJ) o entendimento de que nesses casos, são ilegais as sanções não pecuniárias, ou seja, punições que ultrapassem o limite financeiro, como proibição de acesso a áreas como salão de festas, piscina ou clubes vinculados ao loteamento, bem como a interrupção de serviços essenciais ao devedor.
O débito da taxa associativa em um loteamento precisa ser cobrado legalmente, sendo direito do credor receber o valor devido integralmente, mas é vedado usar meios vexatórios que causem constrangimento ao devedor.
STJ proíbe sanções não pecuniárias
No julgamento do Recurso Especial n° 1.564.030 – MG (2015/0270309-0), o Ministro Relator, Marco Aurélio Bellizze, decidiu: “A vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, independentemente de sua destinação (se de uso essencial, recreativo, social, lazer, etc), com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana.”
O entendimento previsto para o condomínio, no exemplo acima, aplica-se também às associações de moradores, pois a decisão tem como essência a proibição de o credor fazer uso de meios irregulares para constranger o devedor a pagar o débito.
Taxa de Condomínio tem mais força que a Taxa Associativa
Há relatos de associação de moradores que diante da dívida deixada pelo antigo dono do imóvel, se recusa a prestar serviços ao novo proprietário, como se este fosse o devedor. Isso é ilegal, pois deverá ser cobrada do vendedor, pois as taxas associativas são pessoais e não se prendem ao imóvel como ocorre com a taxa de condomínio, pois somente esta tem caráter proptem rem.
Tendo a taxa associativa fundamento legal, decorrente de uma associação criada de maneira legítima, com a efetiva associação do devedor ou por ter origem no contrato-padrão registrado na matrícula do imóvel onde conste tal obrigação, poderá a associação promover a ação de cobrança contra o devedor. Entretanto, no caso de não pagamento da dívida judicial, somente no caso dessa decorrer de uma convenção condominial poderá vir a ser penhorado e levado a leilão a moradia do morador para quitar a dívida decorrente da quota condominial.
Abusos podem gerar indenização e até configurar crime
O credor que deseja o pagamento do débito deve cobrá-lo pelos meios adequados, podendo um advogado especializado orientar sobre as alternativas de soluções extrajudiciais e, não havendo êxito, adotar as medidas judiciais cabíveis. Ao impedir o acesso de pessoas a áreas disponíveis aos moradores associados, como a um clube, cortar o fornecimento de água ou algo semelhante, o administrador comete ato ilícito ao promover determinada forma de coação. Há situações em que o Presidente da Associação pode responder até criminalmente, por exemplo, se retiver correspondência do morador inadimplente, por entender que em razão da dívida, não cabe à associação entregar as cartas deixadas pelos Correios. Assim, poderá se enquadrar na previsão do art. 151, I, §1º do Código Penal.
Tendo em vista que a via de acesso às casas é pública, mesmo tendo a cancela/portaria, cabe ao carteiro entregar as correspondências nos endereços das casas, pois legalmente a rua não é privada. Entretanto, se a associação cria a situação que acarreta o recebimento da correspondência pela portaria de quem não é associado, passa a ter o dever de entrega-la.
Belo Horizonte, 20 de setembro 2021.
O resumo desse artigo foi publicado na coluna do Kênio Pereira do Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
