Um dos maiores dilemas enfrentados nos condomínios é o exercício da função de síndico, pois é notório que assumir esse cargo implica arcar com grandes responsabilidades decorrentes dos diversos e complexos problemas que envolvem as relações condominiais. É comum esse desafio ser assumido por uma pessoa com grande disposição e bem intencionada, disposta a contribuir com a coletividade. Mas, passado algum tempo, diante da falta de experiência e colaboração, e ainda sem a devida assessoria jurídica especializada, acaba por arrepender-se diante dos problemas, muitos motivados por desconhecimento das normas que regulam o direito de propriedade e de vizinhança.
A situação agrava quando o síndico, ao exercer seu dever legal e convencional exige que o vizinho deixe de praticar um ato irregular e que este cumpra suas obrigações como condômino. Diante da dificuldade de separarmos a atitude tomada por imposição social ou legal, da pessoa do síndico, acaba que este, ao contrariar o interesse do vizinho é mal interpretado, perdendo às vezes amizade ou até mesmo se tornando alvo de uma batalha pessoal.
SOLUÇÕES SEM BASE LEGAL
As ocorrências destes fatos causam temores e receios nos síndicos, a ponto dos mesmos evitarem realizar assembleias e discutir assuntos de interesse do condomínio. Diante desse quadro, justificadamente muitas pessoas evitam aceitar a função de ser síndico. Alguns condomínios adotam soluções estranhas. Criam artigos na convenção sem qualquer respaldo legal, chegando a impor numa ata um rodízio compulsório, onde cada condômino será obrigado a ser síndico a cada 6 ou 12 meses. Às vezes, a administração chega ao absurdo de aprovar em assembleia a cobrança de multa para o condômino que se recusar a ser síndico.
O resultado destes atos sem qualquer respaldo legal, certamente, não será positivo, podendo até mesmo ser desastroso, já que a inércia ou a atitude negligente de quem se torna síndico sem desejar, pode gerar prejuízos irreparáveis.
CANDIDATAR É UMA OPÇÃO E NÃO OBRIGAÇÃO
Quem deseja assumir a função de síndico, nos termos do Código Civil e da Lei nº4.591/64, lança a sua candidatura, sendo tal ato espontâneo, ou seja, a lei prevê a eleição e não uma obrigação.
É importante ressaltar que a existência do síndico é fundamental para a administração do condomínio, motivo pelo qual sugerimos que este sempre seja um condômino e não um terceiro, pois ao ter seu patrimônio envolvido acarreta maior comprometimento e segurança quanto à gestão financeira.
A Constituição Federal, no inciso II, do artigo 5o determina: “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.” Logo, não tem nenhum valor o artigo da convenção ou decisão da assembleia geral que obriga algum condomínio assumir a função de síndico.
REMUNERAR É JUSTO
Cabe ao condomínio estimular alguém a assumir a função, sendo sensato remunerar aquele que se dispõe a dedicar parte de seu tempo à defesa dos interesses da coletividade condominial. Atualmente, nem relógio trabalha de graça, pois requer bateria e o tempo é dinheiro.
Se o condômino deseja ter meu lazer, estudo, trabalho e tranquilidade preservados, que sua família não seja incomodada com as cobranças dos vizinhos, (algumas absurdas e em horários impróprios), nada mais justo que compensar aquele que se dispõe a possivelmente ter aborrecimentos ao aceitar o cargo de síndico. É comum vermos síndicos com problemas de saúde, motivados por conflitos decorrentes da falta de educação de alguns vizinhos, que chegam até a afetar a moral e dignidade ao colocar em dúvida a honestidade do administrador.
Em inúmeros condomínios a solução é encontrada com a eleição de um síndico profissional, que por ser remunerado, ter maior experiência administrativa e não tendo participado de polêmicas anteriores, acaba contribuindo para a redução dos conflitos entre alguns moradores.
Desejar que alguém assuma tais riscos, requer a adoção de posturas inteligentes e sensatas, sendo fundamental oferecer ao síndico toda a colaboração e a autonomia para contratar especialistas para orientá-lo, conforme o caso. Exigir que o síndico seja expert em direito imobiliário, trabalhista, engenheiro, contador, psicólogo, decorador, etc. é no mínimo injusto. Infelizmente, percebemos que os mais críticos dentro do condomínio são aqueles que justamente não participam das assembleias, e nada fazem de útil para melhorar a harmonia, o espírito de colaboração e a gentileza que devem imperar em todos os condomínios.
Belo Horizonte 27 Setembro de 2021
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
