NOVA LEI: BAIXA DE CONSTRUÇÃO SÓ COM IPTU QUITADO
É fundamental os compradores de unidades na planta exigirem da incorporadora e da construtora a Certidão Negativa de Débito do Imposto Predial e Territorial Urbano dos terrenos onde foram edificados os apartamentos, lojas e salas, no momento que a obra for concluída, já que a Subsecretaria de Regulação Urbana de Belo Horizonte concede a Baixa de Construção sem exigir que o IPTU esteja pago. Aproveitando-se da ausência dessa exigência, há construtora mal intencionada que omite dos compradores o fato de que está discutindo em juízo a dívida ou que parcelou o IPTU em até 180 meses.
Após receber dezenas de milhões de reais pela venda dos apartamentos, lojas ou salas em construção, o incorporador ou construtor deixa de pagar os IPTUs pendentes, dos anos anteriores ao término da obra, criando uma situação absurda que impede que os donos dessas unidades as vendam futuramente. Essas unidades que já estão ocupadas há anos, diante da falta de pagamento do longo parcelamento, acabam ficando sem condições de obter a Certidão Negativa de Débito Municipal e assim passam a ter a negativa dos Agentes Financeiros quanto à solicitação de financiamento, além do impedimento de lavrar a escritura pública de compra e venda perante o Ofício de Notas, ficando mais difícil a sua comercialização.
LEI AUTORIZA PREFEITURA EXIGIR O PAGAMENTO
Com base no art. 130 do Código Tributário Nacional (CTN), quando ocorre a falência ou a má-fé da construtora que deixa de pagar o IPTU referente ao período anterior à conclusão do edifício, ou seja, referente aos terrenos, a Prefeitura entende que há subrogação. Dessa forma, o Poder Público procede a cobrança nos termos autorizados, de modo a levar a efeito o seu dever exigir e garantir a indisponibilidade do crédito tributário (artigos 3º, 141, 142 e 172, do CTN).
O CTN, da Lei nº 5.172/66, estabelece:
“ Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”
Dessa forma, os donos dos apartamentos, quando colocam à venda suas unidades, são surpreendidos com a exigência de pagar o IPTU em aberto dos terrenos onde está localizada sua moradia ou local de trabalho. Logicamente, tal dívida é da construtora/incorporadora, mas essa se utiliza de artifícios jurídicos para deixar de pagar e assim prejudica os donos das unidades que acabam pagando para conseguir vender e financiar a transação para os novos compradores.
DIFICULDADE EM PERCEBER OS RISCOS DA DÍVIDA ANTIGA DO IPTU
Essa situação é inaceitável, pois a construtora, ao assinar o contrato de promessa de compra e venda, declara que a unidade está livre de quaisquer ônus reais e pessoais e que os impostos e taxas estão quitados. As pessoas por não dominarem as questões técnicas tributárias que envolvem uma incorporação, pecam por não contratar um advogado especializado para verificar as nuances que poucos percebem. Isso é confirmado pelos Agentes Financeiros que também não verificam esse risco em relação ao IPTU anterior a abertura das novas matrículas e a Baixa de construção.
Basta verificarmos que muitos dos apartamentos com problemas registrados no seu índice cadastral do IPTU, quando ocorreu a entrega pela construtora, foram anteriormente financiados por bancos sem nenhum problema, pois o construtor apresentou uma CND obtida por causa do pagamento da prestação do parcelamento dos IPTUs do terreno. Os bancos aceitam financiar a compra após a abertura da matrícula, que ocorre somente depois da concessão da Baixa de Construção e a apresentação da CND do INSS da obra, pois não imaginam que posteriormente a construtora poderá falir ou deixar de pagar as prestações futuras do parcelamento do IPTU que pode chegar a 15 anos.
PREFEITURA E CÂMARA MUNICIPAL DEVEM IMPEDIR ESSE GOLPE
Assim como ocorre com o INSS dos empregados, caberia à Prefeitura exigir na conclusão da obra a quitação integral dos IPTUs dos terrenos que compõem o empreendimento. Diante do fato da Prefeitura conceder desconto de 50% do valor do IPTU dos terrenos no decorrer de até três anos de construção, não se admite que a construtora venha a obter a Baixa de Construção sem pagar tudo que deve. O desmembramento do edifício nas unidades vendidas só deve ser permitido de maneira que não deixe margem para riscos futuros aos adquirentes de boa-fé, pois se fossem informados da dívida do IPTU, conforme determina os artigos 422 e 723 do CC e o CDC, não fariam o pagamento final do preço da unidade à construtora/vendedora.
É ilógico a construtora que faturou milhões de reais com as vendas das unidades negociadas antes da conclusão do edifício, alegar falta de recursos para pagar à vista, pois o pedido de parcelamento do IPTU se mostra abusivo neste caso, especialmente por favorecer um golpe ou lesão aos consumidores que são protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor contra as práticas desleais.
Inexiste certeza de que o parcelamento será honrado pela construtora que pode encerrar sua atividade a qualquer momento, cabendo a esta quitar o que já deveria ter pago durante a construção, pois teve ainda o benefício do desconto de 50% do valor IPTU durante três anos.
A Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG entende ser imperativo que a Câmara Municipal e o Poder Executivo aperfeiçoem a legislação nesse ponto para eliminarem com urgência esse problema, bastando deixar de emitir a Baixa de Construção caso exista dívida do IPTU do terreno.
Belo Horizonte, 02 de dezembro de 2021.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
