IMÓVEL NA PLANTA: FALTA DE REGISTRO GERA MULTA DE 50% A FAVOR DO COMPRADOR
A Lei 4.591/64, que regulamenta “o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”, tem o objetivo de gerar segurança para o comprador e garantir que ele receba a unidade pela qual pagou. Porém, os compradores desconhecem que 1/3 das incorporações imobiliárias são irregulares, pois não estão registradas junto ao Ofício de Registro de Imóveis, o que aumenta o risco de prejuízos. Vários são os apartamentos, lojas e salas que perdem 35% do valor de mercado por falta de documentação que inviabiliza que o comprador venda posteriormente o imóvel.
O art. 32, da Lei 4.591/64, proíbe que a construtora ou o incorporador (aquele que organiza o empreendimento, capta o dono do terreno e os adquirentes) promova venda de unidades sem o prévio arquivamento de dezenas de documentos (certidões, projeto, memorial descritivo, avaliação do custo global da obra, convenção, etc) no Cartório de Registro do Imóveis. A venda ilegal implica em responsabilidade solidária do incorporador (dono do terreno, incorporador, construtor ou corretor de imóveis) pelos prejuízos a que der causa.
CRIME E CONTRAVEÇÃO: GERAM PROCESSO PENAL DE ALTO CUSTO
A informalidade de alguns construtores que vendem o que ainda não existe tem resultado no surgimento de “esqueletos” na cidade, pois acham que basta ter o terreno e edificar, sendo que muitos dispensam qualquer assessoria especializada para resguardá-los, de modo que não incorram em atos ilícitos. Na Lei nº 4.591/64, no art. 65, há previsão de crime contra a economia popular e no art. 66 estão elencadas as contravenções penais, que podem resultar na multa de até 50 salários mínimos, além de períodos de até 04 anos de prisão, caso o incorporador/construtor venda unidades sem fazer a incorporação previamente no cartório de registro de imóveis.
COMPRADOR PODE EXIGIR MULTA DE 50% CONTRA O CONSTRUTOR
O que muita gente também desconhece é que a referida lei instituiu também uma multa de 50% sobre o valor pago pelo comprador contra o construtor que vender unidade na planta sem incorporar. Por exemplo, se o imóvel vendido na planta custa R$900 mil e o comprador já pagou R$600 mil, caso não exista o registro da incorporação, o consumidor tem direito de receber R$300 mil de multa pela irregularidade, sendo necessário um advogado especializado para conduzir os procedimentos que são complexos.
Importante entender que o patrimônio pessoal do incorporador/construtor responde pelos danos que causarem aos compradores, que devem evitar assinar contratos sem compreendê-los, especialmente os denominados Sociedade em Conta de Participação (SCP), pois retiram a proteção legal que os adquirentes de unidades na planta possuem nos termos da Lei 4.591/64.
A legislação e a jurisprudência protegem de diversas formas os adquirentes de imóvel na planta contra eventuais irregularidades praticadas pelo incorporador, que é obrigado a indenizar, independente de culpa, com seus bens pessoais, ou seja, a lei já desconsidera de plano a personalidade jurídica caso a venda tenha sido realizada por empresa, seja, ela incorporadora ou construtora.
Portanto, quem deseja lucrar ao vender o que ainda será construído deve ter muito cuidado para não criar uma situação que acarrete um enorme prejuízo, pois se o comprador for bem assessorado juridicamente e agir com rapidez, poderá bloquear todo o empreendimento até que o construtor lhe pague uma multa que, às vezes, liquida o seu negócio conduzido de maneira amadora.
Belo Horizonte, janeiro 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara de Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
