A Lei do Inquilinato (n° 8.245/91) permite que o locador exija como garantia do cumprimento de suas obrigações contratuais, a fiança, o seguro de fiança, títulos de capitalização, caução de 3 meses de aluguel ou caução em bens. De forma ilógica, a lei veda a exigência de mais de uma garantia num mesmo contrato. A partir de dez/2005, o inquilino passou a poder oferecer também um fundo de investimento para substituir o fiador, devendo seu valor situar-se entre 12 a 30 meses de aluguel, conforme acordo entre locador e inquilino. A garantia mais utilizada é a fiança, que se mostra a melhor, sendo boa para o inquilino que a obtém sem ter gastos, pois é baseada na confiança de amigos ou parentes.

   O grande desafio que as imobiliárias têm enfrentado é o aumento da falsificação de documentos, estimulado pela inércia das autoridades policiais e das instituições (cartórios, bancos, empresas públicas, etc) que têm seus documentos fraudados e que deixam de tomar providências contra os falsários. A todo o momento os cartórios e empresas públicas são informadas de fraudes com seus documentos e nada é feito, pois a polícia não está apta a um combate mais intenso diante da falta de pessoal.

   Constata-se, frequentemente, casos de fraudes praticadas por especialistas que “montam” contracheques (até de empresas públicas/governo), matrículas e registros de imóveis, guias de IPTU, carteiras de identidade e profissionais, CPF e contratos societários, praticamente perfeitos, pois em vários casos é impossível detectar a falsidade.

 FRAUDE AUMENTA O RISCO PARA O LOCADOR

   Conforme preceitos legais, a imobiliária que recebe um cadastro com documentos fraudados, que são difíceis de serem detectados numa análise normal, não tem como ser responsabilizada, pois seus funcionários não são experts, nem policiais que atuam em seguimento especializado em falsificações. Em grande parte dos casos que estão surgindo, somente um perito seria capaz de perceber o engodo.

   Conforme o art. 667 do Código Civil, a imobiliária atua como procuradora do proprietário do imóvel, tendo que prestar toda a diligência habitual no momento de realizar uma locação. Todavia, conforme os artigos 675 e 676, o locador tem o dever de pagar as despesas na execução do mandato, no caso, a comissão da administradora, mesmo que ocorra um caso fortuito ou uma fraude por parte do inquilino ou dos fiadores, pois a imobiliária presta serviços de administração e justamente por isso, não possui um departamento de falsificação como um banco ou empresa de cartão de crédito. Aliás, até mesmo os poderosos bancos são vítimas de bilhões de reais em fraudes, mesmo possuindo centenas de especialistas em segurança. É impossível as pequenas empresas terem estrutura semelhante para impedir que os golpes atinjam seus clientes.

   Os Tribunais de Justiça são precisos ao julgar essas questões, pois suas decisões esclarecem que a imobiliária é uma prestadora de serviços, e não uma Cia. Seguradora que cobra um valor expressivo de prêmio a cada 12 meses, para arcar com tais riscos, decorrentes da má-fé e da degradação social decorrente das falhas do Estado e da polícia que carece de estrutura de pessoal e tecnológica para inibir crimes que envolvem boletos, e-mails, documentos eletrônicos cada vez mais sofisticados.  

 CARTA DE FIANÇA – REDAÇÃO PODE LIMITAR A GARANTIA

   Há locador ou imobiliária que foi enganada ao aceitar a carta de fiança da empresa onde o inquilino trabalha, pois logo que esse deixa de pagar os aluguéis, sai da empresa e essa alega que a fiança só prevaleceria se ele continuasse no emprego. É comum a redação da carta, especialmente quando elaborada por uma grande empresa ou banco, ser altamente técnica, podendo conter mecanismos que fragilizam a garantia.  Da mesma forma, a caução de três meses se mostra também muito frágil, sendo cada dia mais complicado conseguir evitar os riscos das locações em geral, mas felizmente a boa-fé tem prevalecido na maioria das transações.

 

 Belo Horizonte, 24 de janeiro de 2022.

 

Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.

 

Kênio de Souza Pereira

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG

Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM