Diante do aumento dos custos nos condomínios e com o objetivo de reduzir a quota de condomínio, vários edifícios tem analisado a possibilidade de dispensar os porteiros físicos, sendo uma das alternativas a instalação da portaria virtual.
O assunto é complexo, pois há diversas alternativas: ficar sem porteiros, ter apenas um porteiro noturno, instalar alarmes e porteiro eletrônico ou aderir à novidade da portaria virtual onde o controle de entrada é realizado por uma pessoa que fica numa central. O fato é que a diversidade de opções e de valores que gerado polêmicas nas assembleias, acarretando conflitos entre aqueles que não abrem mão do conforto oferecido pelos porteiros e os demais que desejam redução da quota de condomínio.
Para explicar as questões jurídicas, as dúvidas que gera polêmicas nas assembleias que envolvem esse tipo de decisão a Rádio Justiça, entrevistou seu colunista de Direito Imobiliário, Kênio Pereira, que é vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.
PORTARIA DEVE SER TRATADA COM CRITÉRIO
Um dos fatores que influência na compra de um apartamento consiste na existência do porteiro 24 horas, pois sua presença é importante para frustrar a ação de bandidos, bem como de impedir que pessoas indesejáveis saibam se o morador está em casa. Há ainda a comodidade de contar com o porteiro para receber encomendas, ajudar com as compras e em casos de emergência.
Há famílias que preferem comprar ou alugar edifícios com porteiros que se tornam mais importante nos prédios com dezenas de unidades. Diante disso, é essencial tratar da pretensão daqueles que desejam reduzir o número de porteiros, sua eliminação ou sua substituição por portaria virtual, com cuidado e ampla divulgação prévia dos dados, custos, vantagens e desvantagens de cada opção.
É comum que um prédio de mais de 30 apartamentos, necessite de porteiro e a ausência desse profissional pode gerar desconforto, além da sensação de ausência de segurança, o que pode desmotivar muitos a comprar ou alugar os apartamentos, da mesma forma que ocorre com as salas e lojas em prédios comerciais. Por outro lado, num edifício com 6 apartamentos, caso um condômino venha a exigir porteiros 24 h, será mais sensato mudar, pois é inaceitável implantar um serviço que resultará numa taxa de condomínio de R$3.000,00. Por isso, os porteiros são viáveis nos edifícios com maior número de unidades para diluir o custo.
SEGURANÇA X REDUÇÃO DE CUSTOS
Muitos síndicos ao atender o pedido de alguns, tentam minimizar os gastos com a redução dos porteiros ou com a implementação de portaria virtual. Entretanto, tal medida deve ser analisada com muito critério pelos condôminos, pois às vezes o valor da quota de condomínio é razoável, compatível com o padrão e volume de unidades, sendo que a retirada do porteiro poderá gerar mais transtorno do que benefício. Por se tratar de fator de segurança, poderá alterar a concepção do prédio e frustrar as expectativas de vários compradores que optaram por ali morar justamente por ter porteiros.
É possível sim que, caso queiram, os condôminos optem pela substituição do porteiro por outro sistema. Essa medida deve ser analisada com muita cautela e critério. Os custos com a implementação e manutenção da portaria virtual não são baixos e a diferença de valores podem não justificar a alteração, pois retira do condomínio uma série de benefícios e faz com que ele perca a atratividade para terceiros e até mesmo para os próprios condôminos.
FORMA CORRETA E CRÍTEROS A SEREM AVALIADOS
Para se tomar uma decisão tão complexa, deve-se levar em conta diversos fatores como custos com a implementação e manutenção da portaria virtual ou outro sistema, viabilidade de sua utilização em relação ao porte do condomínio, eficiência, entre outros. As diversas opções devem ser analisadas com calma por todos bem antes da assembleia, não de forma banal, sem reflexão, como se fosse uma decisão simples. Deve o edital conter os dados completos sobre o que será decidido para que todos compareçam, pois somente assim a decisão será legítima.
Ouça a entrevista que foi ao ar na Rádio Justiça.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
