O valor da quota de condomínio é determinante para a decisão de compra ou locação de um apartamento ou sala, sendo que estes passam a valer mais ou menos de acordo com os seus custos de manutenção. Geralmente, a maior despesa do edifício é com os porteiros, sendo que a pressão pela redução da quota de condomínio tem motivado vários prédios a optarem pela portaria virtual. Entretanto, em muitos casos a adoção desse sistema ocorre de maneira impensada, normalmente orientada pelo síndico ou por um pequeno grupo de condôminos que assumem a defesa da portaria virtual sem aprofundar nas questões jurídicas complexas. Porém, a implantação desse sistema envolve aspectos técnicos previstos nas normas que regem os condomínios, que, se inobservadas, podem gerar a nulidade da deliberação e acarretar prejuízos ao condomínio diante do investimento, inclusive nas obras necessárias para a instalação do porteiro virtual.
Obviamente, as empresas que vendem portarias virtuais apresentam apenas os pontos positivos da contratação, sendo que na assembleia em que ocorre a exposição do serviço oferecido, pouco se fala sobre os riscos e a conveniência de implantar uma portaria virtual que pode vir a atender apenas uma pequena parcela da coletividade. As questões complexas são deixadas de lado ou enfrentadas de maneira amadora e superficial, o que cria o ambiente perfeito para o surgimento de problemas. Alguns podem se transformar em processos judiciais que perduram por anos, gerando alto custo financeiro e o agravamento dos conflitos entre vizinhos.
CADA EDIFÍCIO TEM CARACTERÍSTICAS DISTINTAS
O assunto deve ser conduzido de acordo com a especificidade de cada caso concreto, ou seja, a realidade de cada condomínio, o que determinará se a portaria virtual será vantajosa ou não, sendo a assessoria jurídica fundamental para evitar que deliberações irregulares comprometam a contratação e gerem elevados prejuízos financeiros aos condôminos.
Muitos síndicos, ao atenderem o pedido de alguns condôminos, tentam forçar a diminuição de gastos com a redução ou eliminação dos porteiros por meio da implantação de portaria virtual. Entretanto, tal medida deve ser analisada com muito critério, pois o valor da quota de condomínio atualmente paga pode ser razoável e compatível com o padrão e volume de unidades, sendo que a retirada do porteiro poderá gerar mais transtorno do que benefício.
ASSEMBLEIA REALIZADA DE FORMA TUMULTUDA
Por se tratar de fator de segurança, em alguns casos a mudança da portaria compromete a concepção do edifício e frustra as expectativas de vários compradores que optaram por ali morar justamente por ter porteiros. Em geral, as assembleias são realizadas de forma amadora, com debates confusos, sem a prévia reflexão, pecando pela ausência de assessoria ou de um parecer jurídico adequado que podem ajudar numa melhor decisão.
É possível que os condôminos optem pela substituição da portaria física para outra, mas é essencial que essa decisão seja pautada no interesse destes e não baseada na fala do vendedor, cuja função é promover seu produto, sendo óbvio que os pontos polêmicos não são ressaltados. A realidade é que os custos com a implementação e manutenção da portaria virtual não são baixos e a diferença de valores pode não justificar a alteração em diversos empreendimentos.
Em alguns casos, a retirada do porteiro elimina uma série de benefícios e faz com que o edifício perca a atratividade para terceiros e até mesmo para vários moradores que desejam mantê-los.
Belo Horizonte, 30 de junho de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal (2021)
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
