Em recente julgamento acerca da cobrança de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), ocorrido em 27/04/2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a municipalidade deve considerar, para fins de incidência do tributo, o valor que o comprador declara ter pago na aquisição do imóvel, seja ele residencial ou comercial. Ao apreciar o Recurso Especial n° 1937821-SP, o STJ declarou a validade jurídica da presunção de boa-fé, sendo que a Tabela de Avaliação Prévia que o município utilizava para estabelecer o valor do imóvel passou a servir apenas como uma estimativa para o Fisco Municipal, pois ainda que haja divergência entre a previsão da tabela e o valor declarado pela compra e venda, este deverá prevalecerá e sobre ele incidirá a alíquota tributária. Essa orientação do STJ deverá ser seguida por todos os Tribunais Estaduais. O percentual que é cobrado do comprador pode variar de município para município, sendo que em Belo Horizonte é de 3% sobre o valor do imóvel.
A polêmica sobre a cobrança do ITBI tinha como base o fato de que as Secretarias Municipais aplicavam a alíquota do tributo sobre o valor atribuído ao imóvel pelos avaliadores do município, que muitas vezes superava a quantia efetivamente paga pelo comprador. Como exemplo, cita-se uma loja ou casa adquirida por R$600.000,00, mas que foi avaliada em R$900.000,00 pelo município, que obviamente não participou das negociações e desconhece os detalhes de como estas ocorreram. Assim, ao aplicar o percentual de 3% (exemplo) de ITBI, considerava o maior valor, sendo irrelevante que as partes informassem que na realidade haveria cobrança a mais sobre os R$900.000,00 que nunca existiram no negócio. Dessa forma, o comprador pagava R$27.00,00, ou seja, bem mais que a quantia correta de R$18.000,00, que agora o STJ esclareceu que deve prevalecer.
Percebe-se que havia a ideia de que o comprador declararia valor menor para recolher menos tributo, ou seja, imperava a “presunção de má-fé”, a qual, tecnicamente, deve ser provada e não presumida.
Na prática, a municipalidade aplicava erroneamente o procedimento instituído pelo art. 148 CTN, que estabelece: “Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.” Porém, é impossível que a fiscalização municipal avalie com precisão os incontáveis imóveis que são negociados no dia a dia. Além disso, em toda transação há alguma especificidade que afeta o valor do imóvel, como a localização, benfeitorias, conservação e a condição de pagamento, por exemplo, pois sendo à vista o vendedor pode conceder algum desconto. Portanto, apenas compradores e vendedores podem afirmar a realidade do preço sobre o qual incidirá o ITBI.
STJ ACERTA AO DETERMINAR PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ
A decisão do STJ é acertada e coerente, pois o avanço tecnológico possibilitou o cruzamento das informações fornecidas pelas partes envolvidas no negócio, seja o vendedor, comprador, corretor, imobiliária, construtora, instituições bancárias ou tabelião, o que praticamente elimina a possibilidade de sonegação. Desde 2003, quando a instrução normativa SRF n° 304 foi publicada, a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) obriga o fornecimento de dados e informações sobre as transações imobiliárias à Receita Federal. Portanto, tornaram-se raros os casos em que um comprador concorda em declarar ter pago ao vendedor valor menor do que o real, pois assim se coloca em risco perante a Receita, que pode constatar a fraude. Além disso, no futuro, ao vender o mesmo imóvel, atrairá para si o pagamento de 15% sobre um lucro imobiliário que não teve, calculado sobre a diferença do valor declarado a menor e a quantia pela qual o bem será vendido.
ASSESSORIA JURÍDICA É FUNDAMENTAL
Ao constatar algo suspeito ou uma diferença exagerada entre o valor informado e o de mercado, o contribuinte deve assegurar seu direito, o que passará pela instauração de um processo administrativo. Porém, a busca pela solução exige o enfrentamento do problema de maneira técnica, pois ao apresentar ao município um erro na cobrança de um tributo por meio de alegações simplórias, sem a necessária fundamentação jurídica e técnica, restará ao comprador prejudicado o insucesso.
O ideal é solicitar a orientação de um advogado especializado, com domínio das regras do mercado imobiliário, pois assim o contribuinte se posicionará formalmente perante o município com a devida fundamentação, podendo obter uma redução expressiva do ITBI, inclusive sobre período retroativo, devendo ser observada a prescrição. Aliás, ao evitar o pagamento excessivo de ITBI, economizará também na redução dos custos com a escritura e o com seu registro nos dois cartórios, o que torna ainda mais importante fazer valer seu direito.
Belo Horizonte, 1º de julho de 2022.
Este artigo foi publicado na Revista MercadoComum.
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Kênio de Souza Pereira
Advogado Especializado em Direito Imobiliário
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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