MULTA POR AUMENTO DE ÁREA É DERRUBADA NA JUSTIÇA
O ato de instalar a cortina de vidro nas varandas dos apartamentos para evitar que a poeira e a chuva invadam a moradia, consiste numa das questões mais polêmicas do Direito Imobiliário. A Prefeitura de Belo Horizonte entende que esse procedimento fere a lei urbanística, pois considera que a instalação da cortina de vidro aumentaria a área construída e por isso teria o direito de cobrar, a título de regularização, multas em valores que giram entre R$40 a R$90 mil de cada apartamento que colocar a cortina.
Na prática, ao notificar o proprietário do apartamento que colocou a cortina, ou o condomínio nos casos em que o fechamento foi executado em todas unidades, a prefeitura dá como opção retirar as cortinas ou pagar uma taxa elevada sob o pretexto de fundamentar a venda de potencial construtivo, o que somente seria correto se realmente houvesse uma nova construção. No entanto, como veremos, é evidente que a instalação da cortina não causa o aumento de área construída, tampouco a valorização do apartamento com a criação de um novo cômodo.
Existem centenas de processos administrativos e judiciais sobre o tema, sendo que defendemos a tese de que a cortina de vidro não é definitiva, pois pode ser retirada a qualquer momento, sendo óbvio que o morador, ao abrir as folhas de vidro sobre o trilho até as extremidades do ambiente, mantém função da varanda que propicia maior circulação de ar.
PROLIFERAÇÃO DAS CORTINAS DE VIDRO FEZ PREFEITURA MUDAR A LEI
Antes do novo Plano Diretor (Lei 11.181/19), as construtoras tinham a autorização de criar a varanda sem que esse espaço fosse computado no coeficiente de aproveitamento do terreno. Entretanto, com o aumento da poluição e da chuva que invadem as varandas, era impraticável deixar esses ambientes abertos, o que exigiria a limpeza constante do local, havendo ainda a preocupação de reduzir o risco de que crianças se acidentem, pelo que se fez necessária a cortina de vidro. Tanto é verdade, que grande parte dos condomínios aprova sua instalação em todos os apartamentos, mantendo a harmonia visual do edifício.
Com essa evolução, o novo Plano Diretor passou a contar a varanda no coeficiente de aproveitamento, o que fez a mesma praticamente desaparecer dos empreendimentos construídos a partir de 2020. Basta vermos que as construtoras deixaram de lançar apartamentos com varanda, pois foram induzidas a preferir utilizar o coeficiente de aproveitamento em outros cômodos.
Tendo em vista que os juízes e os desembargadores do TJMG não têm aceitado a imposição da Prefeitura de BH de aplicar multa, exigir valor para vender potencial construtivo como pré-requisito para obtenção de novo Habite-se para quem coloca a cortina de vidro, os engenheiros, arquitetos e técnicos da Secretaria de Regulação Urbana perceberam que perdeu o sentido manter a regra do artigo 46 da Lei nº 7.166/96.
Diante disso, a Prefeitura eliminou no novo Plano Diretor de 2019, a regra prevista no art. 46 da antiga Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, nº 7.166/96, que estipulava que: “Não são computadas, para efeito de cálculo do CA: VII – as varandas abertas – situadas em unidades residenciais – que tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do pavimento onde se localizam.”
A simples instalação de vidros que se abrem totalmente num trilho, mantendo intacta a abertura da varanda, não pode ser confundida com o fechamento de varanda, o que somente ocorre quando há construção de alvenaria, obra essa de caráter definitivo.
CONDÔMINOS TÊM COMO SE DEFENDER JUDICIALMENTE
Apesar da mudança na legislação municipal, o setor de fiscalização da Prefeitura BH, por não ter sido orientado adequadamente pela Procuradoria do Município sobre as mais recentes decisões judiciais, manteve as notificações e multas de muitos apartamentos e até condomínios, com o objetivo de impor cobranças de taxas exageradas, que às vezes superam o valor de um automóvel, para que seja mantida cortina de vidro num apartamento.
Diante dessa situação, como advogados atuantes na área imobiliário fomos estimulados a desenvolver uma tese que tem sido aceita pelos Juízes, Desembargadores do TJMG, bem como pela Procuradoria Geral de Justiça, que sabiamente têm entendido que não faz sentido a Prefeitura exigir um novo projeto e um novo Habite-se de um apartamento que na prática manteve sua área líquida inalterada.
Não havendo nova construção, inexiste o dever de se exigir regularização. Afinal, a cortina de vidro configura uma simples modificação interna do apartamento que, conforme a lei, dispensa qualquer alvará de obra, pois não há alteração da utilização da área que, mesmo que seja integrada a sala, continua sendo residencial.
Dessa maneira, é importante os condôminos se unirem para buscar uma assessoria jurídica especializada e que será capaz de gerar economia e tranquilidade. E, por sua vez, esperamos que a Procuradoria Municipal, que sabemos ser formada por advogados de primeira linha, determine o encerramento desses processos em prol da economia e eficiência do setor público, pois há uma escassez de fiscais e os que existem estão sobrecarregados, sendo importante liberá-los para exercerem atividades mais importantes para nossa cidade.
Certamente, a administração racional e a competência do Prefeito Fuad Noman, avaliará melhor essa questão e não permitirá que os Procuradores Municipais, profissionais de alto custo e de grande importância, gastem seu precioso tempo em procedimentos desnecessários, tendo esses outras prioridades mais relevantes para os munícipios.
Belo Horizonte, 11 de agosto de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmera do Mercado Imobiliário de MG
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ MG (2010 a 2021)
