VERIFIQUE A MATRÍCULA ANTES DE ADQUIRIR UM LOTE OU APARTAMENTO
Vários são os exemplos de loteamentos que foram comercializados antes que fosse concluída a sua infraestrutura, de modo que a venda desses lotes ignora o fato de que a prefeitura exigiu do loteador que parte dos lotes fosse caucionada como garantia de que seriam concluídas as obras como calçamento, iluminação pública, saneamento, dentre outras. Assim, num loteamento com 800 lotes, há casos de a prefeitura reter 100 lotes, podendo ser vendidos somente 700 lotes que, diante da entrada de receita, geram recursos mais do que suficientes para concluir as obras de todo o loteamento.
Entretanto, inúmeros compradores foram enganados pelo loteador, que lhes vendeu esses lotes caucionados, sem que tivessem pleno conhecimento de que não poderiam ter a propriedade transmitida no Ofício de Registro de Imóveis. Afinal, ninguém compraria um imóvel que não pode ser transacionado normalmente, sendo um enorme risco realizar qualquer aquisição sem uma assessoria jurídica prévia que verifique se toda documentação está em ordem, em especial, a matrícula atualizada do imóvel e a redação do contrato de promessa de compra e venda.
O mais interessante que há centenas de casas e prédios que foram construídos nesses lotes e que, por falta de liberação da caução por parte da prefeitura, perdem mais de 35% do valor. Isso porque a caução é averbada na matrícula de cada lote junto ao Cartório de Registro de Imóveis e só é revogada após a conclusão de todas as obras, desde que seja cumprido o projeto apresentado pelo loteador que fundamentou a aprovação do loteamento pela prefeitura.
MALÍCIA AO OMITIR INFORMAÇÕES DE UNIDADES NA PLANTA
O grande problema é que vários compradores têm ignorado o grande prejuízo que estão tendo ao não exigir do loteador a liberação da caução ou a indenização pela perda de valor do imóvel que foi adquirido contendo uma restrição que inviabiliza a venda para terceiros, bem como impede a transferência para herdeiros, situação que gera confusão em muitas famílias.
O mesmo prejuízo é suportado por milhares de pessoas que compraram apartamentos, lojas e salas na planta e, após a sua conclusão, não conseguiram a Baixa de Construção (mais conhecida como Habite-se), tampouco a certidão de quitação dos tributos que são necessários para legalizar a matrícula do imóvel. Essas unidades condominiais ficam impedidas de obter financiamento imobiliário, sendo que ninguém que tenha orientação jurídica aceitaria adquirir esses bens irregulares, já que essa anormalidade do bem resulta em uma perda expressiva de valor.
INÉRCIA E DESUNIÃO DOS COMPRADORES AGRAVAM PREJUÍZOS
A postura de deixar para depois ou confiar na sorte tem resultado na perda do direito dos compradores de exigir do loteador ou da construtora a reparação dos prejuízos e a regularização das pendências. Várias são as brigas familiares ocasionadas pela impossibilidade de os herdeiros venderem o imóvel e partilharem o valor do bem, o qual foi deixado certamente para gerar satisfação e não conflitos, sendo que esses problemas seriam evitáveis se o proprietário buscasse a regularização do bem enquanto vivo.
Dessa forma, aqueles que foram lesados pelos loteadores ou construtores devem buscar seu direito de reparação dos danos de forma judicial antes que ocorra a prescrição, sendo aconselhável procurar um profissional especializado para o ajuizamento da ação. Entretanto, o ideal é só comprar imóveis que estejam plenamente regularizados e livres de gravames, de modo que a compra realizada sob a orientação de um profissional evita surpresas futuras.
Belo Horizonte, 05 de setembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
