Diante do aumento das vendas de carros elétricos, já começaram a surgir leis municipais que determinam que os novos edifícios devem possuir pontos de carregamento para que tenham o projeto aprovado pela prefeitura. Em razão dessa novidade, muitos condomínios antigos enfrentam polêmicas ao debater sobre a implantação dessa nova infraestrutura que, na prática, beneficia apenas alguns moradores, sendo necessária muita reflexão para que a assembleia geral aprove essa evolução sem gerar ônus aos que possuem carros a combustão.
A questão é que os edifícios não eram projetados com a previsão de suportarem o carregamento de diversos automóveis elétricos, sendo impróprio que o proprietário de um carro elétrico simplesmente ligue o carregador do mesmo numa tomada de 110V ou 220V localizada na garagem, pois o carregamento será muito lento, podendo comprometer a bateria do automóvel ou trazer riscos ao usuário. Cabe aos condomínios, à medida que surgirem os moradores com carros elétricos, analisarem tecnicamente as alternativas para a instalação dos carregadores veiculares, chamado de wallbox, de modo que estes possam vir a atender de imediato o usuário, bem como os futuros que, diante da queda do preço desses carros, tendem a deixar de lado os carros a combustão.
O carregador doméstico utiliza uma tomada trifásica que permite entregar mais energia num espaço menor de tempo, sendo que o wallbox custa em torno de R$7.000,00 e trabalha com a tensão de 127V ou 220V. O carregamento da bateria exige de 12h a 36 horas. Já nos eletropostos, que conforme a resolução da Aneel 819/2018, podem cobrar pelo serviço, o carregamento da bateria pode ocorrer em 40 minutos se o ponto de energia possuir a potência de 22 kW, podendo ser reduzido para apenas 20 minutos se a potência for de 50 kW.
O condomínio deve fazer um planejamento adequado, ou seja, inteligente, de maneira que a demanda de energia necessária para o carregamento dos veículos não ultrapasse a potência disponível na instalação elétrica do condomínio. Além disso, é necessário também que o condomínio analise como será realizada a cobrança pelo consumo de cada proprietário de veículo elétrico, a fim de que os demais condôminos não paguem pela energia utilizada por eles.
ORIENTAÇÃO JURÍDICA PARA CRIAR AS REGRAS
O desafio exige conhecimento jurídico especializado na área condominial para criar regras que possam vir a ser aprovadas na assembleia geral de maneira racional, pois cada prédio tem as suas características, sendo importante a reflexão para que a solução a ser adotada seja duradoura, podendo ser aperfeiçoada com o passar do tempo. O importante é entender que não há óbice para a aprovação do carregamento dos carros elétricos, sendo sensato que aqueles que forem beneficiados arquem com os custos desse novo equipamento, o qual, com o tempo, certamente será fator de valorização da edificação.
EVOLUÇÃO É IRREVERSÍVEL
Como exemplo da necessidade de atualização dos edifícios, na cidade de São Paulo, conforme a Lei nº 17.336/2020, a partir de março de 2021 passou a ser obrigatório que todos os projetos de condomínios incluam a instalação de postos de carregamento, sendo que na cidade do Rio de Janeiro está em tramitação o PL 154/2021 no mesmo sentido. Ou seja, nos prédios novos as construtoras adotarão alternativas coletivas, todavia, nos prédios antigos poderão ser adotados carregadores privados de maneira que o morador faça a instalação por sua conta.
Enquanto forem raros os carros elétricos no edifício há possibilidade de se instalar o ponto de carregamento no medidor do apartamento do proprietário do veículo. Por fim, se a assembleia desejar, há ainda a possibilidade do serviço de carregamento coletivo, que possui baixo custo de manutenção e permite o compartilhamento com a medição individualizada.
Com isso, fica evidente que a cada dia torna-se mais valiosa a redação profissional da convenção do condomínio, que pode vir a orientar a coletividade a tomar decisões de maneira mais acertada e com a devida tranquilidade.
Belo Horizonte, 08 de setembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
