COBERTURA E APTO TÉRREO: UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS DE FORMA EXCLUSIVA
Por desconhecimento das leis que regulamentam a propriedade em condomínio, surgem polêmicas injustificadas sobre o direito de propriedade e o de utilização das áreas que são acrescidas aos apartamentos de cobertura e aos apartamentos térreos. Geram dúvidas sem fundamento, pois o comprador do apartamento que tem essas áreas acrescidas não pode ser questionado em relação ao seu direito de utilizá-las exclusivamente, já que pagou pelas mesmas ao constituírem seu patrimônio.
É importante esclarecer que a construtora, bem como a incorporadora ao projetarem o edifício e regulamentarem a propriedade por meio da convenção em relação às áreas comuns e privativas, têm plena liberdade de fazê-lo de duas formas distintas. É normal nas coberturas e nos apartamentos térreos com área privativa constar diferentes definições que no final resultam na mesma coisa. Em nada afeta o efetivo direito do comprador de usufruir plenamente de toda a área de sua propriedade que tais unidades tenham fração ideal maior ou igual aos demais apartamentos.
FRAÇÃO IDEAL MAIOR É IGUAL AO USO DE ÁREA COMUM EXCLUSIVA
A Lei nº 4.591/64, que regulamenta as incorporações em condomínio, bem como o Código Civil, autorizam a criação de unidades diferenciadas nos condomínio edilícios, podendo o apartamento de cobertura ou térreo ter uma fração ideal maior que o apartamento tipo ou, caso prefira o incorporador/construtor, estabelecer que a fração ideal de todas as unidades seja idêntica e estipular que a área do terraço onde se localiza a cobertura venha a consistir numa área comum de uso exclusivo do proprietário do último andar. Da mesma forma, na matrícula e na convenção do condomínio poderá conter que o apartamento térreo tem o direito de uso exclusivo do terreno localizado aos fundos ou na lateral do edifício, sendo isso normal e legal.
Na prática, significa que aquele espaço onde se localizam a piscina, a churrasqueira ou uma sala que integra o espaço de convivência só pertence a aquele que comprou a unidade maior. Tanto é verdade que cabe ao proprietário da unidade de cobertura a manutenção do piso da parte descoberta, ou seja, quando ocorre uma infiltração na parte utilizada exclusivamente pela cobertura seu proprietário arca com o custo da troca da manta de impermeabilização.
Entretanto, o telhado sobre a casa de máquinas, caixa de escada, área de ventilação, os cômodos superiores da cobertura, marquises e demais locais que não seja o piso exclusivo da cobertura, são de responsabilidade de todos os condôminos, sem qualquer exceção, cabendo-lhes arcar com seus custos de reparação e manutenção.
De forma semelhante, para o apartamento térreo no qual o comprador paga para ter uso exclusivo da área dos fundos ou lateral, este poderá ter a propriedade com base em unidade com fração ideal maior ou poderá a convenção estipular que essa área dos fundos pertencerá ao proprietário, apesar de constar na convenção e no quadro da NBR ser área comum.
Essa previsão de quem cabe arcar com os custos de manutenção dessa área que só pertence a determinado proprietário está contida no artigo 1.340 do Código Civil: “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”. Dessa forma, consiste numa anomalia e uma afronta à lei, bem como à convenção, a atitude de algum condômino questionar quem comprou uma cobertura ou apartamento térreo com direito a usufruir exclusivamente de determinada área, além da que é denominada como área privativa.
Belo Horizonte, 21 de outubro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da CMI-MG
