É cada vez mais comum a fraude do boleto falso enviado via e-mail para o devedor, sendo que em diversos casos a vítima consegue colocar a culpa no banco ou na empresa credora, afirmando por ser impossível detectar que o boleto não seja verdadeiro. Inúmeros são os condomínios, administradoras de condomínio e até imobiliárias que enfrentam situações desgastantes com os condôminos e inquilinos que pagam boletos sem verificarem cuidadosamente os dados. Ao final, o síndico e a administradora acabam tendo constrangimentos com o condômino que apresenta um recibo de pagamento que foi fraudado, gerando preocupação sobre a necessidade de propor uma execução contra o devedor, que no caso ficou inadimplente sem desejar.
Todavia, esse problema não ocorre mais com as administradoras de condomínio e imobiliárias que, juntamente com alguns bancos passaram a tomar algumas medidas preventivas, visando alertar e orientar estes devedores com antecedência, para que realizem o pagamento com maior segurança. Como exemplo, citamos o Sicoob.imob.vc, cooperativa de crédito do que foi criada pelo Secovi-MG e a Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, que eliminaram o risco de o devedor efetuar pagamento indevido. O Sicoob possui agências nas maiores cidades do país, sendo simples a agência local adotar, em conjunto com as empresas imobiliárias, medidas que reduzem os riscos de golpes.
No Sicoob.imob.vc, os e-mails enviados aos condôminos e inquilinos contém procedimentos de segurança que impedem que um hacker acesse o boleto anexado, pois somente o destinatário tem a senha para abrir o boleto que está anexado ao e-mail. Com isso, o invasor que tem acesso ao computador do devedor não poderá realizar a alteração dos dados e nem produzir um boleto falso.
Os peritos de informática alertam que milhares de computadores são infectados com vírus conhecidos como malwares, que alteram os códigos de barras dos boletos e mudam os números dos bancos e contas que recebem o pagamento. Esses vírus entram no computador dos clientes pelos e-mails, arquivos e programas baixados de maneira descuidada da internet que são produzidos por golpistas, sendo que ficam armazenados na máquina do usuário aguardando a oportunidade para agir. Ao realizar a análise dos boletos e dos computadores das vítimas, as perícias comprovam que o vírus altera os dados do credor, que também se torna vítima, sendo que este enviou o boleto correto sem nenhum problema. As empresas imobiliárias e os bancos possuem antivírus profissionais, investem em segurança, sendo que o mesmo deveria ocorrer com os computadores pessoais.
AUSÊNCIA DE ANTIVÍRUS EFICIENTE
A proliferação dos vírus decorre do fato da maioria dos computadores de uso doméstico não ter antivírus de qualidade, pois um bom produto custa caro. O usuário, por economia, desconhecimento ou negligência, dispensa tal proteção e facilita a invasão do seu computador. Qualquer pessoa com conhecimento básico de informática sabe que o antivírus utilizado gratuitamente não tem qualquer eficácia contra os malwares.
Caso o hacker consiga a senha, ao acessar o boleto, ele certamente mudará o código de barras para que o dinheiro do pagamento seja transferido para sua conta em outro banco. Nesses casos em que o computador do devedor não possui uma proteção eficiente, não podem o banco ou o credor que enviou o boleto correto serem responsabilizados se não contribuíram para a falha que seria evitada pela utilização de um antivírus de melhor qualidade.
SICOOB: MAIOR SEGURANÇA PARA AS IMOBILIÁRIAS E CONDOMÍNIOS
No caso dos clientes Sicoob.imob.vc, o e-mail enviado pelo banco credenciado ao devedor alerta para conferir os três primeiros números do código de barras, que no caso do exemplo, sendo o Sicoob, será o número 756. Ao expô-lo no visor do celular ou do computador no ato de pagar, se aparecer o número de outro banco ficará evidenciado o golpe. Há ainda o 3º procedimento de segurança, que consiste no devedor conferir o nome do beneficiário, pois todos os meses ele paga para a mesma empresa que tem a conta no mesmo banco.
Agora, se o devedor age de forma descuidada, não segue as orientações que estão expressas no e-mail e também no boleto, sua imprudência e negligência contribuirão para o sucesso do golpe. Com isso, ele atrairá para si o dever de fazer o novo pagamento, agora, para o credor verdadeiro, conforme previsto no artigo 308 do Código Civil, que determina:
Art. 308. O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito.
CDC E O CÓDIGO CIVIL NÃO PROTEGEM DEVEDOR NEGLIGENTE
Nesse caso, o devedor que nesse caso é o condômino, tendo dado causa ao pagamento indevido, por ter ignorado as orientações prévias, as quais são inclusive divulgadas em diversas matérias jornalísticas, não pode invocar o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que somente permite imputar o risco de prejuízo ao credor/banco, quando inexistir informações suficientes para o devedor evitar o golpe do boleto falso.
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
- 1° …..
- 2º …..
- 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:
I – que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;
II – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
- 4° …….
Entretanto, pelo fato do e-mail da imobiliária e da administradora de condomínio, que é enviado pelo Sicoob.imov.vc, conterem diversos alertas e orientações para que o devedor não seja enganado por um hacker, caso ainda assim este venha a pagar um pagamento errado, evidenciando assim seu descuido, o credor estará protegido pelo § 3º, II, do artigo 14 do CDC, que estipula que o fornecedor de serviços (administradora/banco) não poderá ser responsabilizado pelo pagamento indevido, pois o CDC nesse caso estipula “a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro”, sendo possível exigir que o devedor realize um novo pagamento de maneira correta.
É fundamental todos os condomínios e administradoras adotarem esses procedimentos em prol da segurança do mercado, especialmente, do setor imobiliário que emite boletos de elevado valor financeiro.
Belo Horizonte, outubro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal do Síndico.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
