O síndico é eleito pelos condôminos para administrar e representar o condomínio nos limites da lei que lhe impõe o dever de exercer seu mandato com transparência, prestar contas e disponibilizar toda a documentação relativa aos atos e negócios por ele praticados em relação ao condomínio.
Os recursos financeiros do condomínio, bem como os contratos de prestação de serviços, livro de atas, notas fiscais e recibos pertencem à coletividade. Portanto, qualquer condômino tem o direito a ter acesso a todos os documentos, bem como obter resposta de seus questionamentos em relação ao condomínio independentemente da realização de assembleia. Consiste dever do síndico agir com seriedade, assinar o protocolo das cartas, solicitações ou notificações que lhe são enviadas, sendo imoral a atitude daquele que se furta a registrar o recebimento desses documentos, pois fere os deveres que o Código Civil lhe impõe nos artigos 422, 667 e 1.348.
Apesar de ter plena ciência disso, há síndico que age como se fosse dono do condomínio. Maliciosamente se recusa a apresentar previamente a documentação da prestação de contas, apesar de saber que é impossível avaliar de centenas de documentos referentes a doze meses de gestão no momento da realização da assembleia. A negativa de dar acesso pleno aos documentos para que os condôminos possam efetivamente verificar as contas antes da realização da assembleia configura motivo para reprovar a prestação de contas, bem como requerer a destituição do síndico que age de forma evasiva.
ABUSOS E CRIMES DEVER SER COMBATIDOS
Há síndico que de forma deliberada desrespeita a convenção e a lei ao fechar contratos absurdos, além de criar processo judicial obscuro. Para esconder a prova do crime, troca a empresa/administradora que faz a contabilidade, sem a necessária autorização prévia da assembleia.
Rotineiramente, consta-se síndico que desvia os recursos do fundo de reserva ou de obras para pagar advogado de processo que ele provocou de forma abusiva e ilegal. Para dificultar a sua destituição persegue quem deseja uma gestão honesta.
Em alguns casos o síndico engana a todos ao exigir a assinatura de um termo de sigilo para dar acesso a algum documento, ignorando que não existe aplicação da LGPD entre condôminos, pois toda a coletividade tem o direito de saber os detalhes sobre a receita, quem deve e onde foi gasto o dinheiro.
LUCRO ILÍCITO E COMISSÕES INCONFESSÁVEIS
Não raras vezes, há síndico que se aproveita para “selecionar” orçamento de prestadora de serviços de acordo com a comissão que receberá. Superfatura a manutenção de câmeras ou de elevadores, jardinagem, serviços contábeis, reparos, obras e até no caso das garantidoras de taxas.
Esses abusos acontecem por causa da omissão ou desinteresse dos condôminos e, em especial, dos locadores que ignoram as denúncias que chegam ao seu conhecimento. Erram ao dar procuração a quem não é confiável e ao deixar de lado os problemas para que seja mantido um ambiente tranquilo.
A falta de fiscalização deixa quem é desonesto à vontade para aumentar os desvios de receitas e os danos que só são percebidos quanto o edifício está em estado precário e as dívidas em valores inacreditáveis.
UNIÃO E ORGANIZAÇÃO DOS CONDÔMINOS É FUNDAMENTAL
Se libertar de um síndico maldoso e dissimulado é extremamente trabalhoso, sendo raros os advogados dispostos a enfrentar seus abusos. O ideal nesses casos é a união e mobilização dos moradores, acompanhados de uma assessoria jurídica especializada, para que todas as irregularidades sejam expostas aos demais de forma técnica e clara. É ilegal o síndico usufruir do patrimônio alheio como bem entender, pois pode vir a ser condenado a indenizar por excesso de mandato.
Enquanto houver maioria que se cala, não haverá como inibir a conduta do síndico que age em benefício próprio. A mudança começa por cada um de nós.
Belo Horizonte, 1º de novembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da CMI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
