CRESCE O NÚMERO DE INVASÕES NOS EDIFÍCIOS E OS QUESTIONAMENTOS
Os condomínios que possuem porteiros são preferidos pela maioria da população por transmitirem maior sentimento de segurança. Entretanto, o que temos visto é o crescimento de furtos e invasões em edifícios, especialmente em áreas nobres, que contam com portaria física e sistema de segurança como câmeras e alarmes, gerando dúvidas sobre quando o condomínio tem o dever de indenizar a vítima que teve seu apartamento furtado ou algum equipamento subtraído do seu automóvel.
Primeiramente, devemos entender que, em geral, o condomínio não responde pelos furtos que ocorrem nos apartamentos ou garagens se o mesmo não possui porteiro ou sistema de segurança apto a impedir o dano, ou seja, não cabe à coletividade arcar com o prejuízo do vizinho quando não há culpa. O entendimento que prevalece é que cada condômino ou morador é responsável pela guarda e segurança da sua unidade.
Diferente situação se dá quando o edifício possui porteiro. Neste caso, é necessário analisar a convenção de condomínio, bem como a dinâmica dos fatos para averiguarmos a responsabilidade civil e o dever de indenizar. As decisões dos Tribunais de Justiça não são pacíficas neste sentido, pois a análise casuística é importante para apurar se o condomínio pode vir a ser responsabilizado.
FALHA DA PORTARIA GERA DEVER DE INDENIZAR
Nos casos em que o funcionário do condomínio cometeu uma falha e essa tenha contribuído para o furto, como por exemplo, abrir a porta para um estranho entrar sem que um morador tenha autorizado, o erro caracteriza a culpa (negligência ou imprudência), pois comprometeu a segurança de direta ou indireta. Essa situação atrai para o condomínio o dever de indenizar, já que a entrada ocorreu por um desleixo, podendo ser constatada a quebra do dever de cuidado.
Há casos que o invasor se utiliza de mecanismo, artifício ou procedimento que pode enganar o porteiro a ponto de reduzir ou gerar argumento de defesa do condomínio, sendo necessário aprofundar nos detalhes para verificar se era impossível impedir o acesso ao prédio se fossem cumpridas as orientações rotineiras inerentes ao controle de entrada.
ENTRADA FORÇADA COM INVASOR ARMADO
Por sua vez, quando ocorrem situações de força maior, isto é, em casos de roubos, em que os meliantes se utilizam de arma para forçar o porteiro a dar acesso ao prédio, o condomínio fica isento de ter que indenizar. Não seria razoável exigir do porteiro uma atitude heroica de colocar sua vida em risco para evitar o assalto.
Quando o furto acontece na garagem, como se constata na subtração de bens deixados no interior do carro, rodas, retrovisores, bem como de bicicletas, deve-se entender que não há direito de indenização caso inexista garagista ou porteiro que esteja numa posição que possibilite efetiva vigilância do local. Mas, se a vítima provar que houve falha do condômino, como deixar o síndico de consertar o portão por tempo maior que o razoável, facilitando assim o furto, o condomínio poderá vir a ser responsabilizado pelos danos.
CONVENÇÃO E A CLÁUSULA DE ISENÇÃO DE INDENIZAÇÃO
É fato que não há nenhuma disposição legal específica sobre responsabilidade civil do condomínio, mas em geral nos edifícios entende-se que esse assume o dever de guarda do local quando há porteiros.
Entretanto, tal dever de guarda perde a força se a convenção estipular uma cláusula impeditiva de indenização. Os Tribunais de Justiça consideram válida a cláusula de não indenizar na convenção, pois entendem que se os condôminos inseriram tal disposição, essa expressa a vontade da coletividade. Entretanto, tal cláusula é rara, sendo comum as convenções serem mal redigidas deixando margem para polêmicas em diversos aspectos.
Assim sendo, é necessário analisar de forma conjunta e pormenorizada os casos de furtos e roubos em condomínio, uma vez que somente pela análise da dinâmica do caso, de que maneira os bens foram subtraídos, bem como das imagens e dos relatos do ocorrido é que poderá ser apurada a responsabilidade do condomínio para arcar com a indenização da vítima.
Belo Horizonte, 03 de novembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal O Tempo.
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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