IMOBILIÁRIA VIRTUAL SÓ QUER FATURAR, ATÉ COMO DESPACHANTE
A ideia da tecnologia tem frustrado os compradores e vendedores de imóveis, pois ao realizarem a transação por meio de uma imobiliária virtual, também denominada startup, percebem a inexperiência e o amadorismo na condução do negócio. Além disso a inexistência de atendimento pessoal deixa o cliente aflito, pois os contatos são por e-mails que demoram a ser respondidos e, em vários casos as respostas são vagas e superficiais, deixando evidente que o atendente não domina o assunto ou que a resposta decorre de um robô.
Ocorre que as questões que envolvem uma transação imobiliária são complexas, razão pela qual exigem profundo conhecimento de diversas leis, dentre elas: Lei nº4.591/64, que trata da incorporação; o Código Civil; Plano Diretor; Código de Obras; Lei nº 6.015/73; Lei nº 9.514/97, dentre outras que afetam os imóveis, além da convenção do condomínio.
AUSÊNCIA DE CONHECIMENTO SOBRE PROCEDIMENTOS JURÍDICOS
Se o imóvel objetivo da compra e venda estiver locado a confusão aumenta. Constata-se nas imobiliárias virtuais o desconhecimento da Lei do Inquilinato, por não possuírem advogados para orientar seus robôs ou atendentes virtuais quanto aos desfechos jurídicos de um processo judicial que pode acontecer se o inquilino se recusar a entregar a posse para o comprador ou se o vendedor cometeu alguma falha quanto ao direito de preferência do ocupante.
Há ainda a análise cadastral dos contratantes e a redação do contrato de promessa de compra e venda que deve abranger as particularidades do negócio, as circunstâncias que ocorrerão no decorrer dos pagamentos, a multa, a posse, as obrigações e os direitos de cada parte conforme o tipo de imóvel, bem como os riscos e consequências de um inadimplemento ou rescisão.
CONTRATOS RESUMIDOS E SUPERFICIAIS
A ilusão da rapidez é utilizada para impor um contrato simplório, onde só é escrito o básico, como se fosse vendida uma bicicleta, um curso ou plano de ginástica. O contrato padrão das imobiliárias que ninguém ve a cara do corretor deixa evidente a principal preocupação: receber a comissão de venda e lucrar com as parcerias com os agentes financeiros e os cartórios! As demais circunstâncias são deixadas de lado, pois se o negócio der errado, a comissão já terá sido recebida pela imobiliária copiadora de contratos.
São tantos erros e omissões que deixam o comprador e o vendedor sem rumo. As dúvidas não são esclarecidas pelo robô ou pelo atendente que ignora regras do mercado e o Direito Imobiliário. Redigir para esses atendentes é quase impossível, o que é compreensível por não terem domínio jurídico do assunto. Mas isso não importa, numa startup basta seguir o script e preencher os espaços do contrato que tem como foco proteger os interesses da própria imobiliária.
Para o cliente confirmar a limitação de conhecimento do atendente basta perguntar sobre o que ocorrerá se houver conflitos, como funcionam as penalidades se determinadas cláusulas forem descumpridas e as questões jurídicas aplicadas no caso concreto. Ficará sem resposta!
IMOBILIÁRIA AGE MAIS COMO DESPACHANTE
O que se constata nas imobiliárias virtuais é um grande empenho em capitar o financiamento para ganhar comissão do banco e travar o comprador quanto a escolha do cartório para obter algum benefício. Fica evidente que o foco é apenas lucrar com a comissão sem se importar com o resultado final, bem como ganhar um extra no lugar do despachante sem que o cliente perceba.
Muitos compradores ao terem contato com o cartório de notas indicado pela startup são surpreendidos com a afirmação de que só podem agir conforme determinar o corretor da imobiliária digital sendo essa afirmação falsa e ilegal. Isso é realmente muito estranho, pois o comprador tem plena liberdade de escolher o cartório de notas, bem como conduzir os procedimentos perante ao notário e perante o agente financeiro que seja mais interessante para ele e não para a imobiliária virtual. Nas imobiliárias tradicionais o tratamento é muito melhor, têm sede física e pessoas para receber os cliente cara a cara, ou seja, pessoalmente, não se limitando aos e-mails elaborados de forma resumida.
Belo Horizonte, 07 de novembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
