O Código Civil determina sobre o dever de pagar as despesas que são essenciais para o funcionamento e conservação do condomínio denominadas quotas ordinárias, que são as únicas juntamente com o fundo de reserva que devem compor o boleto mensal.
Entretanto, vários são os casos de cobranças irregulares que são incluídas no boleto mensal da quota ordinária para forçar o recebimento, seja por determinação arbitrária do síndico ou, ainda, por deliberação ilegal da assembleia.
Esse expediente não encontra respaldo legal, pois cabe ao condomínio emitir o boleto referente a quota ordinária separado de qualquer outra despesa ou multa que venha a ser questionada, já que a origem de tais cobranças é distinta. Inexiste lei que determine cobranças diversas num mesmo boleto e por esse motivo se o valor extra for contestado cabe ao síndico agir boa-fé, em prol da saúde financeira do condomínio, ou seja, viabilizar como prioridade o recebimento da quota ordinária.
DESPESA OU MULTA POLÊMICA DEVE SER COBRADA SEPARADAMENTE
Pode o condômino se negar a realizar o pagamento de taxas irregulares pois ninguém é obrigado a aceitar imposição que fere a lei e os princípios jurídicos.
Há quota extra, obra, multa, dentre outras cobranças que contêm vícios e nulidades que podem ser objeto de discussão judicial e por essa razão não devem ser incluídas no mesmo boleto da quota ordinária. Não se pode obrigar o condômino a pagar taxa ilegal, ao mesmo tempo que não é possível impedi-lo de pagar a quota condominial ordinária.
Fica evidente a necessidade de boleto separado no caso de uma loja que se localiza no térreo, com entrada independente e que não usufrui dos serviços dos porteiros ou elevadores e que se recusa a pagar taxa extra para troca dos elevadores ou da central de interfone que são utilizados somente pelos apartamentos. O dono da loja pode contestar judicialmente tal cobrança diante o enriquecimento sem causa daqueles que utilizam o elevador e o interfone, pois se tais serviços não beneficiam as lojas fica evidente a má-fé tal cobrança.
TAXAS EXTRAS QUE ATENDEM SOMENTE ALGUMAS UNIDADES
Causa perplexidade os processos judiciais causados pela pretensão do síndico que, mesmo sabendo ser abusiva e questionável determinada taxa ou despesa, insiste em inseri-la no mesmo boleto a quota ordinária como meio de chantagem caracteriza pela a ameaça de que impedirá a participação do condômino na assembleia ao taxa-lo como inadimplente. Ignora que essa má-fé pode gerar uma condenação de dano moral contra o condomínio, além da necessidade de restituição do valor cobrado em dobro, se pago.
Se o síndico tem certeza de que o valor extra é legal e exigível, cabe ao condomínio cobrá-lo em juízo, com juros e multa. Não sendo aceitável a coação e a atitude do síndico de forçar o condômino a propor uma ação de consignação em pagamento do valor da quota ordinária, pois essa irracionalidade acarretará despesas judiciais para ambas as partes.
SÍNDICO PODE ARCAR COM DESPESAS DA SUA MÁ-FÉ
Quando o síndico insiste em incluir no boleto despesa que pode ser questionada, comete excesso de mandato, pois força o surgimento de um processo judicial. Nesse momento, é aconselhável o condômino filmar e gravar a conversa com o síndico, junto com duas testemunhas, pois assim provará em juízo a arbitrariedade.
Com base nos artigos 667, 186 e 927 do Código Civil a assembleia futuramente poderá exigir que o síndico, por ter cometido excesso de mandato, indenize com seus bens as despesas judiciais que provocou. Importante o síndico compreender que deve agir com lealdade e boa-fé para evitar litígios e não o contrário.
Belo Horizonte, 13 de novembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
