Os inquilinos do Quinto Andar podem cobrar uma multa no valor de três a doze vezes o último aluguel atualizado por estarem pagando valores ilegais no boleto, fato esse que ficou evidenciado pela Ação Civil Pública movida em setembro/22 pelo Ministério Público do Rio de Janeiro (MPRJ) contra a imobiliária virtual, que insiste em cobrar taxas que ferem a Lei do Inquilinato. Mesmo após a Promotoria ter oferecido acordo ao Quinto Andar para devolver as “taxas de serviços” aos inquilinos e deixar de cobrar a “taxa de reserva”, a imobiliária se recusou.
Quanto a “taxa de reserva” o Ministério Público relatou na ação que a mesma além de onerar o inquilino, também prejudica o locador, pois o Quinto Andar recebe 10% do valor do aluguel para simplesmente retirar o anúncio da plataforma enquanto analisa o cadastro, impedindo que outros pretendentes saibam da existência do imóvel que está vazio. Caso o cadastro do pretendente que pagou a “taxa de reserva” seja reprovado, o locador terá perdido a oportunidade de locar para os demais pretendentes que deixaram de saber da existência do imóvel naquele período, fato esse que o Ministério Público destacou na ação civil que causa prejuízo ao locador.
Diante disso, milhares de inquilinos no Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e demais cidades do país podem vir a propor uma ação penal contra o Quinto Andar com base nos artigos 22, inciso VII e 43 da Lei nº 8.245/91, que proíbem que os locadores e imobiliárias cobrem valores dos pretendentes à locação e dos inquilinos além dos que a Lei do Inquilinato permite.
AÇÃO CIVIL PÚBLICA NÃO IMPEDE AÇÃO PENAL PARA EXIGIR MULTA
A Ação Civil Pública movida pelo MPRJ se limita a requerer a condenação em danos morais, devolução aos inquilinos em dobro dos valores que eles pagaram irregularmente sob pena de multa diária de R$10 mil, caso descumpra a decisão judicial, além dos danos materiais e coletivos no valor de R$1 milhão. A petição do MPRJ pode ser analisada no link: https://www.mprj.mp.br/documents/20184/540394/f_inc_quito_andar.pdf
É certo que o Ministério Público de Minas Gerais (MPMG) pode vir a propor uma ação semelhante que se limita à questão civil ligada ao Direito do Consumidor, sendo que as práticas irregulares que fundamentam o processo estão no site do Quinto Andar nas diversas cidades onde ele atua.
Entretanto, há um grande risco para os locadores, pois cada inquilino que pagou durante anos as “taxas de serviço” mensais em torno de 2% do valor do aluguel, pode colocá-los, junto com o Quinto Andar, como réus numa Ação Penal baseada no art. 43 da Lei 8.245/91, que estabelece:
Art. 43. “Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos.”
Os locadores que confiaram na imobiliária virtual que lhes cobra a comissão de 9% ao mês para administrar o imóvel, deveriam verificar que na prática o Quinto Andar vem recebendo mais que todas as imobiliárias do mercado, ou seja, 11% de comissão, pois cobra mais 2% todo mês do inquilino de maneira a afrontar o art. 22 que determina:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I -….
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
Como colunista do Jornal O Tempo e durante os anos que atuei como presidente da Comissão de Direito Imobiliário de OAB-MG, ficamos aliviados por termos alertado os locadores e inquilinos diversas vezes sobre as práticas do Quinto Andar, inclusive com palestras na OAB-MG, que podem ser vistas no Youtube “Os segredos desvendados do Quinto Andar na OAB-MG” https://www.youtube.com/playlist?list=PL9Vk_iwqQU-CA5nOF4o250y1PH7wDgFW6
LIVE NO DIA 21/11 EXPLICARÁ SOBRE DIREITO A MULTA E A QUESTÃO PENAL
Causa perplexidade a atitude do Quinto Andar ignorar a Lei do Inquilinato e o Código de Defesa do Consumidor, pois coloca em risco os locadores de gastarem dezenas de milhares de reais com advogado ao terem que enfrentar processos criminais que são os que têm maior custo na área jurídica. Os locadores têm sido seduzidos por belas propagandas e pela “modernidade” alheia às normas jurídicas, bem como os inquilinos induzidos a pagar o que a lei proíbe desde 1991, não havendo nem contrato que possam vir fundamenta tal pagamento, pois a lei determina ser nulo esse tipo de pacto.
No dia 21/11, às 19h30, faremos uma live no nosso instagram @keniopereiraadvogados sobre o tema. A Live irá analisar as condutas que motivaram a Ação Civil Pública; os problemas que os locadores podem enfrentar caso o inquilino promova um processo penal; por qual razão e em quais circunstâncias os inquilinos pleitearão a multa de 12 meses; se o inquilino que já encerrou a locação pode exigir a multa de 12 meses; como ficará o imagem e o cadastro do locador caso se torne réu por culpa dos atos do Quinto Andar; se tal situação permite o locador romper a administração sem pagar multa de rescisão à imobiliária que criou tal risco, dentre outras dúvidas.
Desde 2018 avisamos que esses problemas poderiam acontecer, sendo que os leitores podem acessar nossos artigos e entrevistas no https://www.keniopereiraadvogados.com.br/Ver-Mais-2164
Belo Horizonte, 17 de novembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
