Após a divulgação de que o Ministério Público entrou com Ação Civil Pública contra o Quinto Andar por cobrar dos inquilinos taxas de serviços e de reserva, muitos locadores ao lerem a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) perceberam que podem vir a se tornar réus numa ação penal pelo fato de terem concedido procuração para a imobiliária que age em nome deles. A lei é firme em proibir que qualquer taxa ou despesa seja cobrada do inquilino. O locador não correria risco de ser processado se fizesse a locação diretamente ou se tivesse nomeada uma imobiliária tradicional. A imobiliária virtual faz as cobranças irregulares justamente por ter sido contratada por ele.
A imobiliária virtual se utiliza da justificativa de se colocar como “um novo modelo de negócio” para faturar além do que a lei permite, dizendo poder cobrar o que desejar com base numa suposta liberdade econômica. Entretanto, não existe liberdade ampla na Lei do Inquilinato que é norma cogente que objetiva proteger o inquilino de abusos. A partir do momento que o locador opta por contratar uma imobiliária, toda e qualquer despesa com serviço que vier a existir, inclusive no caso de uma plataforma virtual imobiliária, caberá unicamente ao proprietário do imóvel arcar com seu pagamento.
A comissão que consiste na remuneração da imobiliária é arcada unicamente pelo locador, conforme o Art. 22. “O locador é obrigado a: … VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.”
As imobiliárias tradicionais cumprem fielmente o que determina a lei, pois procuram proteger seus locadores de riscos e aborrecimentos, sendo que cobram apenas do locador a comissão de 10%. Entretanto, a imobiliária virtual afronta o direito dos inquilinos ao lhes impor mensalmente uma taxa de serviços no valor de 2,2% do valor do aluguel, o que não está previsto no contrato de locação, resultando tal cobrança também em afronta o Código de Defesa do Consumidor. No evento que aconteceu no auditório da OAB Mineira vários questionamentos foram levantados sobre essa startup, podendo ser assistido por meio do link https://www.youtube.com/playlist?list=PL9Vk_iwqQU-CA5nOF4o250y1PH7wDgFW6 a palestra “Os segredos desvendados do Quinto Andar na OAB-MG”,
QUINTO ANDAR FATURA MILHÕES DE REAIS AO ABUSAR DA LEI
O Quinto Andar, ao apresentar a contestação à Ação Civil Pública do Ministério Público do Rio de Janeiro, processo nº 0843862-14.2022.8.19.0001, que tem repercussão nacional, alegou que apesar de cobrar mensalmente a comissão de 9% dos locadores, entende que não se aplica a Lei do Inquilinato, como se o funcionamento da startup não se baseasse na locação dos imóveis. De forma absurda afirma que presta diversos serviços ao inquilino, como se a plataforma existisse basicamente para servir aos inquilinos, ou seja, para ela os locadores são acessórios e não os elementos essenciais. O fato real é que se não existisse o imóvel a ser administrado, pelo qual recebe comissão de 9%, não haveria o inquilino para ser cobrado de forma irregular.
Ao alegar na sua contestação ao processo proposto pelo MP, que administra 185.000 locações e que cobra 2,2% do aluguel de cada inquilino, percebe-se que o Quinto Andar está se enriquecendo ilicitamente ao receber desses inquilinos o equivalente a 4.070 aluguéis. Se considerarmos a média de R$2.000,00 por aluguel, ele lesa os inquilinos em R$8.140.000,00 todo mês, que num ano soma R$97.680.000,00.
O MP percebeu esse ilícito que poderá inclusive vir a complicar a vida dos locadores na esfera penal, com o risco de terem prejuízo de um ano de aluguel em razão de uma possível condenação por multa. Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato: Art. 43. “Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos.”
LOCADORES ESTÃO SE DESVINCULANDO DO QUINTO ANDAR
Vários locadores, para reduzir o risco de serem processados, ao saberem dessa Ação Civil Pública que abrange todo o país, estão optando por rescindir o contrato com a imobiliária, pois assim demonstram que não pactuam com atos ilegais. Certamente, não tem o Quinto Andar como cobrar do locador a multa pela rescisão do contrato de prestação de serviços, pois deu motivo à mesma ao colocar seu cliente em risco. Para entender melhor a situação os leitores podem acessar outros artigos e matérias sobre as imobiliárias virtuais no site https://www.keniopereiraadvogados.com.br/Ver-Mais-2164
Belo Horizonte, 25 de novembro de 2022.
( O resumo deste artigo foi publicado no site do Jornal Hoje em Dia numa versão resumida)
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
*Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
*Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça e do Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis
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