As áreas centrais das grandes cidades possuem edifícios antigos, que perderam o atrativo diante dos novos empreendimentos modernos, o que tem ocasionado centenas de salas vazias na região do Hipercentro de Belo Horizonte. Da mesma forma, nas regiões nobres da cidade vemos prédios pequenos residenciais com apartamentos desatualizados, que caso todos fossem vendidos de forma fracionado a somatória do valor seria menor do que o preço do terreno vazio para que fosse construído um novo edifício.
Essa situação tem ocorrido nas cidades de grande porte do Brasil, sendo interessante para os proprietários desses prédios antigos se desfazerem dos mesmos para viabilizar novos empreendimentos. Entretanto, pelo fato de algumas cidades, como Belo orizoHorizonte, terem cometido a infelicidade de aprovar um Plano Diretor que reduziu o Coeficiente de Aproveitamento para 1.0 vez a área do terreno ficou praticamente inviabilizada a substituição de prédios que fomenta o crescimento e a geração de empregos. Não há como demolir um prédio de 5.000 m², localizado num lote de 1.000 m², para se construir apenas 1.000 m² de apartamentos. Seria irracional e geraria prejuízo, pois as poucas unidades edificadas não pagariam o custo da transação.
O Coeficiente de Aproveitamento em BH já foi de 8 vezes a área do terreno no Hipercentro, tendo sido reduzido de tempos em tempos, a ponto de ser limitado no Plano Diretor anterior em 2,7 até 2020, o que tornava viável ainda demolir prédios velhos para fazer novos. Ao reduzir drasticamente para 1.0, a cidade perdeu com a redução dos impostos e dos empregos, além do encarecimento das construções.
Revitalização do centro de BH
A melhor solução é a reconversão de prédios de salas da área central em apartamentos, pois há enorme demanda por moradias menores de custo razoável. No dia 20/01/23, os vereadores Bráulio Lara e Ciro Pereira apresentaram na Câmara Municipal de BH, 30 propostas para melhorar a cidade, dentre elas, a indicação de sugestão para o Prefeito Fuad Noman, apresentar um projeto de lei que incentive a recuperação do Centro por meio da ocupação de imóveis vazios, os quais serão destinados a moradia.
De forma brilhante Bráulio e Ciro esclareceram que “o uso residencial em regiões com grande infraestrutura pública auxilia na redução do trânsito, traz mais segurança com o maior volume de circulação de pessoas e iluminação adequada. O retrofit deve ser estimulado por meio de uma legislação moderna.”
Investidores e os desafios jurídicos para melhorar a cidade
É uma realidade mundial o estímulo à revitalização das áreas centrais, tanto é que o Congresso Nacional aprovou em 2022 a mudança do Código Civil, pois antes era exigida a unanimidade para se alterar a destinação de comercial para residencial. Agora, o art. 1.351 estabelece: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”.
Esperamos ver em breve os edifícios ociosos sendo revitalizados, gerando novos empregos, melhor qualidade de vida, aumento da arrecadação do Fisco e a valorização do hipercentro com novas moradias que permitirão melhor qualidade de vida e a redução de uso de automóveis. Entretanto, é necessário um complexo trabalho jurídico para viabilizar a venda das unidades de tantos condôminos com visões e conceitos diversos, além de ser desafiador para o empreendedor viabilizar essas transações. Por isso, é importante o Prefeito contribuir mediante a agilização desse projeto de lei.
Belo Horizonte, 23 de janeiro de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
