O mercado imobiliário e o setor empresarial estão preocupados com os impactos negativos da entrada em vigor do artigo 356 da Lei nº 11.181, de 08/08/19, que aprovou o Plano Diretor de Belo Horizonte, pois a partir de 06/02/23 prevê o encerramento do coeficiente de transição que permite ainda a aprovação dos projetos com o coeficiente de aproveitamento (CA) de até 2,7 vezes a área do terreno. Na prática, centenas de projetos serão inviabilizados com a limitação de se construir apenas 1.0 vez a área do terreno, pois resultará no aumento expressivo do custo dos novos apartamentos, salas e lojas.
A Câmara Municipal de Belo Horizonte, por meio do seu presidente Gabriel Azevedo, juntamente com os vereadores Bráulio Lara e Ciro Pereira, solicitaram ao Prefeito Fuad Noman que tome providências para adiar, no mínimo por dois anos, a entrada em vigor do art. 356. Assim haverá tempo para que os arquitetos e engenheiros assimilem as diversas restrições que até mesmo os técnicos da Secretaria Adjunta de Regulação Urbana têm dificuldade de compreender.
Nesses três anos que se passaram, os arquitetos e engenheiros com décadas de experiência, confirmam a piora no atendimento na aprovação dos projetos, havendo necessidade de 4 entrevistas com o técnico da PBH, que demoram meses para serem marcadas, surgindo a cada reunião mais dúvidas, tendo ainda a agravante de serem on-line.
Hospitais e outros prédios com dificuldade de atualização
Diversos hospitais que precisam ser melhorados estão sendo prejudicados com exigências que ferem o direito adquirido e o ato jurídico perfeito. Por ser inviável executar a atualização do prédio que foi construído na década de 80 ou 90, quando vigorava um programa (lista de necessidades) diferente do atual, têm enfrentado dificuldade para obter o alvará. Passados 40 anos, obviamente, a Secretaria de Saúde e a Vigilância Sanitária mudaram o programa, ou seja, fazem novas exigências que não têm como ser cumpridas num prédio construído há décadas. É irracional exigir que o mesmo seja quase que reconstruído em algumas partes para se adequar ao novo programa que deve, em respeito à Constituição Federal, ser imposto somente aos novos prédios.
O que estamos presenciando são os hospitais, prestadores de um serviço de primeira necessidade, serem prejudicados pela incompreensão de que um prédio antigo – que não há como ampliar a área construída – está impossibilitado de adequar-se às novas normas (construir rampas, amplos corredores e banheiros, colocar elevadores, etc) diante das limitações de um Plano Diretor elaborado 40 após o seu Habite-se. É quase impossível e financeiramente inviável realizar obras onde não há espaço para atender novas exigências que antigamente eram imagináveis.
Falta de técnicos experientes e atendimento on-line atrasam projetos
Tornou-se uma via sacra aprovar um projeto diante da falta de técnicos experientes na PBH para agilizar o processo que deveria ser presencial, pois por e-mails tem gerado atraso a ponto de inviabilizar alguns. Com isso, muitas construtoras têm preferido empreender em outras cidades da Região Metropolitana que estimulam o crescimento das edificações ao serem menos burocráticas e permitirem coeficientes de aproveitamento de 6 vezes a área do terreno sem cobrar outorga onerosa, o que se verifica por exemplo, em Vespasiano.
O Prefeito Fuad pode beneficiar a população, evitar a redução das obras, a queda da arrecadação e estimular o aumento dos postos de trabalho, ao elaborar um decreto ou projeto de lei que amplie o prazo de transição diante da pandemia de Coronavírus que paralisou a cidade por 2 anos. Inúmeros projetos e negócios deixaram de ter andamento, tendo a Prefeitura fechado o atendimento no lockdown de maior duração do Brasil.
Redução do potencial de construção aumenta custo da moradia
Ao impor o CA de 1.0 a área do terreno, o maior prejudicado será o comprador. Para compreender, citamos um caso real de um terreno de 1.000 m² na Av. do Contorno, no qual a construtora consegue construir até 3.000 m² de área de venda sem pagar valor extra para a PBH. A partir do dia 06/02, com a nova regra terá que pagar outorga onerosa por 1.800 m², que considerando o m² em R$5 mil (50% do valor do ITBI que é de pelo menos R$10 mil m²), resultará no dever da construtora pagar a mais R$9.000.000,00 à PBH a título de outorga onerosa para realizar a construção dos 3.000 m².
Assim, o comprador terá o acréscimo de R$3.000,00, mais impostos por m², ou seja, o apartamento de 100 m² que custa R$1.200,000,00 passará a custar mais de R$1.600.000,00. Constata-se que a Capital Mineira tem sido prejudicada com essas limitações que têm expulsado o belo-horizontino da região central, pois este tem passado a residir nos novos edifícios que custam menos e que estão sendo construídos com maior intensidade nas cidades próximas. Com isso, os engarrafamentos têm aumentado com o fluxo de automóveis e onerado as empresas e os cidadãos com os custos do transporte público para o deslocamento da população que vem à BH para trabalhar.
Belo Horizonte, 25 janeiro 2023
Este artigo foi publicado na Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
