A cada dia aumenta o interesse pelo carro elétrico, tendo os moradores de condomínio o direito de viabilizar o seu carregamento. Todavia, por ser uma novidade surge muita polêmica nas assembleias por falta de orientação jurídica e técnica, resultando em desgastes entre os vizinhos. Esse assunto deve ser tratado de forma profissional para que as deliberações sejam acertadas. O tema não deve se limitar a um ou outro condômino que adquiriu um carro elétrico, pois daqui a algum tempo haverá outros que justificarão a implantação de uma eletrificação mais ampla na garagem.
Os números demonstram a nova realidade. A frota de carros elétricos ultrapassou os 126 mil em 2022, tendo sido emplacados 49.245 de janeiro a dezembro do ano passando, ou seja, um aumento 41%, se comparado ao ano de 2021, conforme os dados da Associação Brasileira de Veículos Elétricos.
Várias alternativas para o condomínio exigem orientação
É importante compreender como agir nas diversas situações, especialmente diante da maioria dos edifícios não possuir estrutura para eletrificação na garagem, situação que exige obras e investimentos. Em geral, tratando-se da demanda de um ou dois condôminos, estes se dispõem a assumir todos os custos com a instalação do equipamento, levando em conta que somente eles o utilizarão.
O problema é que a tendência não é essa, ou seja, tudo indica que provavelmente seja mais vantajoso pensar a médio e longo prazo, podendo ser melhor implantar um projeto que venha atender mais moradores, os quais arcarão com os respectivos custos de ter um automóvel que tem um custo em torno de 1/3 dos demais movidos a combustão.
Num condomínio de padrão mais elevado aumenta a possibilidade de aprovação para a garagem possibilitar o carregamento de mais veículos. Todavia, para isso é necessário os condôminos interessados se unirem e agirem com técnica jurídica para viabilizar a discussão na assembleia de forma racional. Em vários condomínios o assunto é conduzido de forma tumultuada, com falhas de comunicação, deixando margens para dúvidas que acabam fazendo os interessados desistirem de comprar um carro elétrico diante dos argumentos que geram mais confusão do que solução.
Aprovação exige preparo prévio para eliminar dúvidas
É importante deixar claro que toda evolução é bem-vinda, mas que há pessoas que não apreciam produtos inovadores, outras que a rejeitam por temer que terão que arcar com despesas ou que terão sua comodidade afetada com a instalação de novos equipamentos na garagem que servirão apenas para alguns.
Conciliar dezenas de pontos de vista sobre uma nova realidade que exige obras, investimento financeiro, mudança da forma de uso da garagem, controle de pagamento do custo, alteração da convenção/regimento interno, é realmente desafiador. Agir de forma amadora e sem a devida reflexão tem impedido a aprovação em diversos condomínios. Consiste num erro o interessado agir de forma precipitada, pois acaba gerando desgastes com assembleias confusas decorrentes da falta de preparação para que o assunto fosse deliberado de forma racional e produtiva.
Informações precárias levam a deliberações erradas
O que temos visto são alguns “especialistas” do Google loucos por likes desinformando, falando coisas erradas sobre quoruns de aprovação na assembleia e dando a entender que uma pessoa pode ter um carro elétrico mantendo-o carregado numa tomada de 220 volts. Tal atitude pode trazer riscos ao usuário e danificar a bateria, pois a carga 0,8 quilowatss por hora dessa tomada comum exige que o carro fique mais de 40 horas ligado para ter uma carga completa. Isso é impraticável.
Cada veículo elétrico precisa de três a vinte e dois quilowatss por hora para ser recarregado, o que implica ser imperativo a garagem ser preparada por um especialista para receber uma wallbox que permite carregar de forma mais rápida o automóvel (em geral de 5,4 a 11 Kwh). Se for de grande potência, com 20 Kwh, carrega o carro em 5 horas.
As wallbox são unidades de carregamento montadas na parede que, alimentandas por corrente alternada, em modo monofásico ou trifásico, aumentam a velocidade com que a energia é fornecida ao carro. O custo de instalação de cada equipamento varia de R$5.000,00, superando a R$10 mil os mais robustos, sendo necessário investir também na regularização da convenção ou do regimento interno, caso o condomínio deseje implantar um sistema mais organizado e que não gere polêmica no futuro.
Há diversos modelos de wallbox, partir do uso individual até os mais sofisticados que permitem a carregamento coletivo, com informações detalhadas de quanto cada usuário gastou e quanto lhe custou, podendo o valor de cada consumidor ser incluído no boleto do condomínio.
Outro entrave para a aprovação da eletrificação da garagem é a redação ruim da maioria das convenções, que deixam dúvidas sobre os quoruns e locais das áreas comuns que podem receber os wallbox, além das confusões sobre a forma de rateio das despesas com as obras.
Profissionalismo evita polêmica e valoriza os apartamentos
Tendo o condômino interesse em adquirir um carro elétrico, cabe a ele agir com sabedoria, buscar apoio com outros vizinhos que tenham a mesma pretensão e mediante uma consultoria jurídica verificar a convenção e demais procedimentos que deverão ser tomados para que a assembleia possa ocorrer de maneira proveitosa. O ponto chave é que tal pretensão não pode ser impedida pelo condomínio se o proprietário deseja assumir integralmente os custos do wallbox e das adaptações necessárias à segurança da edificação.
É necessária uma prévia avaliação de uma empresa especializada que com seus eletricistas e engenheiros irão projetar as adequações necessárias a instalação das estações de recarga, as quais devem ter quadros próprios de distribuição de energia, disjuntores, dispositivos de segurança contra surtos e transformadores, tendo o condomínio o direito de avaliar sua viabilidade.
Os edifícios novos já preveem as estações de carregamento dos veículos elétricos, sendo um diferencial de valorização e facilitador de vendas no futuro que se apresenta bem próximo.
Belo Horizonte, 27 de março de 2023.
Este artigo foi publicado na Revista BDI.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
