Conjuntos de prédios mal administrados geram prejuízos
É comum encontrarmos condomínios formados por vários edifícios em que cada um é administrado por um síndico. Às vezes, olhando de fora, tem-se a impressão de que esses empreendimentos se tratam de edifícios distintos, porém, na verdade trata-se de um único condomínio composto de vários blocos, onde a convenção determina que seja tudo administrado por apenas um síndico.
Em alguns casos, os moradores instalam muros ou grades divisórias entre os blocos, com a finalidade de “separar” os edifícios, como se isso valorizasse o apartamento ou elevasse o status. Essa divisão é ilegal, pois impede o livre acesso às áreas de circulação, de lazer e de estacionamento, tidas como comuns, que pertencem a todos os condôminos.
Antigamente havia um preconceito contra vários edifícios num mesmo terreno, pois há décadas muitos conjuntos do BNH tinham esse formato. Essa ideia foi superada, pois nos últimos 20 anos surgiu a concepção de comodidade para que os moradores não tenham que ir a clubes para relaxar e se exercitar, sendo mais tranquilo ter os filhos dentro do condomínio que oferece mais opções de lazer. Esses condomínios com várias torres passaram a ser valorizados e cobiçados, sendo muitos de alto luxo, com apartamentos que ultrapassam R$2 milhões localizados em pontos nobres do Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte. Integra esse rol a cidade de Nova Lima, que conquistou o primeiro lugar como a cidade com maior concentração de ricos no Brasil, conforme recente pesquisa feita pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). A pesquisa foi baseada nos dados do Imposto de Renda de 2018, que estabeleceu qual era a proporção de declarantes em relação à população total das cidades, tendo sido obtida a renda média a partir da divisão do valor declarado pelo número de pessoas que habita cada município.
Tendo em vista que grande parte dos moradores de alta renda passaram a residir em Nova Lima, na região do Vale do Sereno e em outros condomínios em diversos locais com vários edifícios, fica evidente que tal compartilhamento de espaços passou a ser atraente e prático.
Esses grandes empreendimentos reduzem o custo do controle da entrada de pessoas e com um valor de quota de condomínio mais em conta viabilizam a utilização de quadras, piscinas, churrasqueiras, salões de festas e academias.
Entretanto, nos conjuntos de edifícios antigos ou com concepção menos complexa, encontramos situações irregulares, decorrentes da falta de entendimento das normas e leis que regulam a propriedade condominial. Há casos de existir um síndico central e outros em cada bloco, às vezes independentes, gerando grande confusão diante das deliberações aprovadas de maneira irregular. São inúmeras as ações de cobranças que esses condomínios perdem em juízo pelo fato da taxa extra ou de outra pretensão carecer de procedimentos que são essenciais para tornar tal pagamento obrigatório. Ao final, há obras e reformas executadas em prol da coletividade, mas que alguns não pagam por falta de uma convenção bem elaborada, a qual poderia ser atualizada a qualquer momento, mas que por comodismo permanece inalterada gerando conflitos e prejuízos.
Contribui para essas irregularidades a convenção mal redigida, geralmente copiada de um modelo ultrapassado, que não prevê as complexidades de um empreendimento com vários blocos. Há casos de administração que promove a divisão das áreas comuns por grades ou muros, ato esse que acaba prejudicando alguns moradores ou blocos que passam a ter menor área de circulação e de estacionamento, gerando depreciação do valor de alguns apartamentos e valorizando outros que passam a ter maior área, o que acarreta conflitos.
Unicidade Condominial
Desde de 1964 a Lei nº 4.591, definiu no seu art. 1º, bem como o Código Civil de 2002, que o condomínio edilício é indivisível, não podendo alguns proprietários dividirem com grades as áreas comuns que pertencem a todos que têm o mesmo direito de utiliza-las. O projeto aprovado pelo município impede que seja modificado por meio de muros divisórios, pois, fere a convenção e seu registro junto ao Ofício de Registro de Imóveis. O terreno onde são construídos os blocos pertence a todos os coproprietários, pois cada unidade tem uma parte das áreas comuns, de acordo com a fração ideal.
Administração Irregular
Por ser o condomínio uno e indivisível, a eleição de tantos síndicos quantos forem os blocos será ilegal quando a convenção de condomínio determinar a eleição de somente um síndico para representar o conjunto de prédios. O condomínio formado por blocos e administrado por mais de um síndico pode ter problemas, como por exemplo:
a)a ilegitimidade do síndico (ou dos síndicos) para representar o condomínio na defesa de seus interesses;
b)problemas com prestações de contas e fiscais;
c)confusão com prejuízos trabalhistas, já que o empregado de um determinado bloco ao ajuizar reclamatória contra a coletividade;
d)nulidade de assembleias por falha na convocação é destinada apenas parte do condomínio;
e)nulidade das deliberações por falta de quórum, especialmente quanto a obras, perdendo o condomínio a condição de exigir o pagamento da quota extra.
É possível alterar a convenção para que cada edifício tenha sua administração distinta, viabilizando a eleição de vários síndicos, além de possibilitar votações seguras quanto à realização de obras e reformas. Entretanto, redigir essa nova convenção é bem trabalhoso, sendo um desafio que poucos se dispõe a realizar, mas que traz benefícios e valorização dos apartamentos quando bem elaborada.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
