Uma das questões que leva a desentendimentos em condomínios é o desconhecimento sobre o que sejam taxas ordinárias e extraordinárias em um condomínio. A definição exata é determinante para que síndicos tomem decisões corretas, evitando assumir despesas de forma equivocada, podendo inclusive gerar litígios e prejuízos por classificar de forma errada a natureza daquela despesa.
A finalidade da taxa extra é arcada pelo locatário quando se destina a suprir as despesas de manutenção e conservação, podendo o síndico automaticamente lançar no boleto esse valor gasto emergencialmente como taxa de reposição do Fundo de Reserva, justamente pelo fato da taxa ordinária não ter sido suficiente para pagar algum gasto que superou a expectativa. Obviamente que consiste no dever da administração aprovar na assembleia o valor da taxa ordinária compatível com as despesas, devendo deixar uma sobra em torno de 5% para cobrir os custos mensais que são variáveis.
Importante a assembleia inserir na ata a quem cabe pagar a taxa extra
A maioria das pessoas imagina que a descrição das despesas que compõem o rateio estão elencadas na Lei nº 4.591/64 que regulamenta as incorporações em condomínios ou no Código Civil, mas se enganam. Somente em 1991, com a Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, o legislador especificou os tipos de taxas de forma detalhadas para evitar confusão nas locações.
Portanto, cabe aos condôminos, ao aprovarem uma taxa extra verificar e qualificar adequadamente se a taxa extra será de responsabilidade do locador/condômino ou do locatário, devendo constar esse detalhamento na ata. A Lei do Inquilino discrimina o que deve ser pago pelos condôminos/locadores e o que cabe aos locatários pagar:
“Art. 22. O locador é obrigado a: …..
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a: ……
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”
Importância dos quoruns para obras e benfeitorias
Entender Direito Imobiliário é um desafio por abranger diversas leis que envolvem vários temas. É fundamental os condôminos serem bem orientados sobre a classificação dos tipos de taxas e de benfeitorias, bem como em relação aos quóruns.
A convenção pode estipular os quóruns de maneira a adequá-los às particularidades do empreendimento, sendo ilógico estipular a mesma regra para um condomínio com 8 e outro com 400 unidades. Sendo a convenção silente, prevalecerão os quóruns previstos no Código Civil, que no caso de obras voluptuárias exige a aprovação de 2/3 do condomínio e no caso de obras úteis o quorum da maioria, ou seja, de 51% do total das unidades.
Ignorar a lei consiste numa irracionalidade que acarreta na perda de processos de cobrança oriundos de deliberações nulas e arbitrárias, além de desgastes que podem ser evitados com orientação jurídica preventiva, sendo viável na maioria dos casos atualizar a convenção.
Belo Horizonte, 09 de outubro de 2023.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
