Muitos condomínios têm emitido de forma equivocada, boletos de cobrança das quotas condominiais em nome de inquilinos, o que pode gerar prejuízos. Esse engano é cometido por uma má interpretação da lei de locações que, ao regular a relação jurídica entre inquilino e locador, prevê a obrigação do inquilino pagar as despesas ordinárias de condomínio, mas que não altera a responsabilidade pela dívida que permanece em nome do proprietário.
Quota de condomínio é dívida vinculada ao imóvel
Dentre as classificações das relações jurídicas há aquelas que são pessoais, vinculadas às pessoas, como no caso de um contrato de locação entre inquilino e proprietário, e outras que são de natureza real, vinculadas a um imóvel, também chamadas de propter rem, como no caso do IPTU e das quotas de condomínio.
O condômino que se tornou locador, caso deixe de pagar a quota após ser condenado na execução, pode ter sua unidade penhorada e levada a leilão para quitar da dívida, mesmo que seja seu único imóvel residencial. Portanto, se o inquilino não pagar deve o locador fazê-lo e depois cobrar judicialmente do inquilino.
Síndico deve cobrar somente da pessoa correta
O condomínio não pode cobrar judicialmente do inquilino a quota ordinária em atraso, por inexistir relação jurídica entre este que não tem unidade que possa vir a ser penhorada para garantir a efetividade da cobrança, resultando na perda do processo e na condenação aos ônus sucumbências.
Imobiliária é parceira do condomínio
Algumas imobiliárias contam com a assessoria de advogados especializados em Direito Imobiliário, estando aptas a agir como parceiras dos condomínios, tendo como principal função manter a pontualidade dos aluguéis e encargos referentes ao apartamento, sala ou loja locada. A título de exemplo, a Caixa Imobiliária Netimóveis envia uma carta para o síndico do edifício logo no início da locação do imóvel na qual esclarece que qualquer problema que ocorrer com o inquilino, em especial a falta de pagamento da quota ordinária, deverá ser comunicado para que tome as providências e sane o problema sem incomodar o locador.
Caso o inquilino não pague a quota de condomínio ou o IPTU, a imobiliária, por ser procuradora do locador, faz a cobrança por conta dela, sem custo para o condomínio, podendo requerer seu despejo por falta de pagamento. Assim o condomínio economiza ao não ter que gastar com a contratação de advogado para promover a execução judicial contra o condômino/locador, pois a imobiliária cobrará diretamente do inquilino e de seus fiadores a dívida do condomínio juntamente com o valor do aluguel. Esse procedimento tem respaldo legal e estimula o pagamento diante do risco da ação de despejo que gera um transtorno para o inquilino e seus fiadores.
Por isso, vários síndicos e condôminos indicam a imobiliária que na prática contribui de forma eficiente para reduzir a inadimplência, pois ao ser comunicada sobre o atraso no condomínio, condiciona o recebimento do aluguel, juntamente com a quota de condomínio enviada pelo síndico.
Belo Horizonte, 26 de dezembro 2023
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
