Diversas construtoras têm se utilizado de manobras para obter vantagens indevidas no momento que ocorre a primeira assembleia de condomínio com os novos proprietários. Isto é, cria-se situações que prejudicam os compradores tais como: fazê-los assumir despesas que não são deles, transferir o pagamento da quota de condomínio antes da efetiva conclusão da obra e a entrega das chaves, entrega das áreas comuns para o síndico a fim de criar obstáculo para que seja exigida a reparação dos defeitos que a construtora alega que prescreve em 90 dias ou dificultar a exigência de pagamento de multa em decorrência do atraso da obra, e ainda, criar um marco para passar a cobrar juros e correção monetária mais elevada sobre o saldo devedor que será financiar junto ao agente financeiro, mesmo ciente de que o síndico não é procurador dos proprietários.
Todavia, os compradores animados com a conclusão do empreendimento, brindam e se congratulam nos coquetéis de entrega das unidades, realizados pelas construtoras para criar uma situação de inibir àqueles que reclamariam sobre as pendências ou exigissem explicações sobre o que não ficou claro. Naturalmente, vários argumentos não divulgados passam a constar na ata da forma que mais favorece o construtor, sendo comum a ata não ser apresentada na hora, pois tal documento é utilizado em juízo para contrariar as reclamações que poderão vir existir.
Em diversos processos judiciais nos quais os condôminos cobram valores ou a reparação de obras que foram mal feitas, constata-se que esses ficam surpresos ao lerem uma ata bem diferente do que realmente foi discutido na assembleia, redigida dias depois da reunião. Arrependem-se de cometer o erro de dispensar uma assessoria jurídica que os orientasse desde da finalização e a entrega do empreendimento. Certamente, há construtores honestos e confiáveis, mas isso não consiste na regra, basta ver as inúmeras empresas que geram milhares de demandas judiciais e que fecharam as portas resultando em prejuízos.
Síndico deve ser de confiança dos compradores
Em alguns casos a construtora organiza uma situação para impor a eleição de um síndico que seja seu parceiro, um empregado ou amigo ligado à diretoria da incorporadora. Por isso vemos tantos edifícios perdendo prazos e agindo de forma amadora no momento que precisam exigir da construtora a reparação dos vícios de construção ou o pagamento de valores devidos.
A administradora ou síndico parceiro, bem como os “amigos ocultos do construtor” assumem o papel de defender as irregularidades praticadas pela construtora e desmotiva os compradores a se unirem e a lutarem por seus direitos.
Ausência de assessoria jurídica prejudica os compradores
Por não dominar as diversas leis e normas técnicas que regulamentam a compra de unidades em construção, os compradores ficam inseguros quanto as irregularidades e, ao se calarem, consolidam prejuízos que às vezes chegam a milhões, pois os danos são multiplicados por dezenas ou centenas de unidades.
O síndico e nem a assembleia podem deliberar sobre o direito patrimonial de cada coproprietário, sendo abusivo o expediente da construtora entregar parte do empreendimento ao síndico, pois este se constitui de um todo indivisível.
Cobranças abusivas sobre o saldo devedor
Dependendo do porte do condomínio, a construtora lucra milhões a mais ao se utilizar de cláusulas para se ver livre do dever de indenizar os compradores pelo descumprimento do prazo de entrega, contando com os parceiros que são eleitos como síndicos ou que residem no condomínio para desunir a coletividade e evitar que ela aja com profissionalismo.
Há ainda, lucro indevido ao passar a cobrar juros de 1% ao mês sobre o débito pendente de pagamento pelo comprador, acrescido do IGP-M/FGV, mediante a alegação de que o Habite-se foi concedido. Entretanto, a demora em conseguir aprovar o financiamento do imóvel diretamente com o banco, geralmente é causada pela própria construtora, a qual não pode lucrar com tal situação e nem impor qual será o agente financeiro que atenderá o comprador, tendo este o direito de escolher o que lhe oferece menor custo.
Belo Horizonte, 15 março de 2024.
Artigo resumido publicado no Revista MercadoComun.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF e do BDI/Diário das Leis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
