As mudanças de moradores nos edifícios, muitas vezes causam danos às paredes, escadas e elevadores com o transporte da mobília, fato que motiva alguns condomínios exigirem uma “taxa de mudança” para cobrir os gastos com reparos, pois cabe ao responsável por essa movimentação arcar com esses custos. O tema é polêmico, mas certamente o bom senso indica ser incorreto a coletividade ter que pagar para repintar os corredores ou reparar portas e o elevador a cada mudança de inquilino ou proprietário que, impossibilitado de acompanhar os carregadores, não percebe os prejuízos deixados para trás por aqueles descuidados.
Estipulação exige sabedoria
Há decisões judiciais desfavoráveis à taxa de mudança por ter sido estabelecida de maneira abusiva ou por ser utilizada como impedimento da pessoa ir e vir no caso do seu não pagamento. Para exemplificar, não se mostra razoável cobrar um salário mínimo para autorizar ligar o elevador de forma preferencial para a família mudar do prédio, pois tal movimentação é inerente a qualquer imóvel, sendo por isso ilógica a sua cobrança diante da inexistência de algum custo para o condomínio.
A Lei nº 4.5491/64 que regulamenta os condomínios, o Código Civil que trata dos condomínios edilícios e a Lei do Inquilinato nº8.245/91 que define as taxas ordinárias e extraordinárias, são omissas quanto à possibilidade de cobrança da taxa de mudança. Contudo, é possível a sua aprovação pela assembleia geral, pelo quórum previsto na convenção e, na ausência de previsão, pela maioria dos presentes à assembleia, sendo necessário constar no Regimento Interno os procedimentos para seu pagamento, bem como o valor e motivação.
Cada condomínio tem suas particularidades, podendo o fundamento da cobrança se basear nos seguintes pontos: necessidade de o condomínio ter que destinar um funcionário para acompanhar a mudança; cobertura dos custos com limpeza e, principalmente, dos danos nas áreas comuns do edifício.
Para evitar contestação, é importante que a assembleia aprove um valor razoável e coerente com os possíveis danos a serem reparados, como a repintura de algumas paredes, tetos, portas, a troca de uma pedra ou cerâmica do piso, a substituição de lâmpada quebrada por móveis, os danos no elevador, dentre outros.
O valor deve ser suficiente para pagar os possíveis danos, sendo que, após a mudança, apurado e quitado o que foi consertado, deverá o condomínio devolver a quantia restante, eis que não é finalidade da taxa a obtenção de lucro para o condomínio.
Momento de receber a taxa de mudança
Muitos profissionais orientam que a taxa de mudança deve ser cobrada juntamente à taxa ordinária de condomínio. Entretanto, entendemos que tal procedimento é inócuo. Isso porque, se o morador saiu do prédio sem pagar previamente a taxa, obviamente ele não voltará para quitá-la. Logo, diante da apuração dos danos, o condomínio dificilmente conseguirá receber a devida reparação tendo em vista que um ex-inquilino não terá motivação para retornar.
Portanto, a cobrança deve ser antecipada, sendo importante o porteiro, zelador e o síndico informarem previamente ao novo morador a existência da taxa, sua forma de pagamento e as regras para a devolução quando inexistirem danos ou custos ao condomínio.
Belo Horizonte, 1º de abril de 2024.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
