Convenção deve ser respeitada, pois o voto é por cada unidade
O condomínio edilício ou o loteamento fechado é regulamentado pela convenção ou pelo estatuto da associação, cabendo ao síndico ou presidente cumprir essa lei interna, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, em especial, quanto ao direito de manifestação dos proprietários ou associados que podem exigir que a ata conste seus argumentos.
Consiste abuso e má-fé a postura de alguns administradores criarem obstáculos para que o participante da assembleia exerça seu direito de voto. A pessoa desrespeitada poderá propor ação declaratória de nulidade, ficando sem validade as deliberações que poderiam ter resultado diferente se o direito de voto fosse respeitado.
Várias são as decisões dos Tribunais Estaduais, bem como do Superior Tribunal de Justiça, que anulam as atas decorrentes da condução ditatorial de síndicos e presidentes de associação que agem sem saber que podem vir a responder pessoalmente, com os seus bens, para pagar as indenizações decorrentes dos atos que configuram excesso de mandato.
Há ainda o risco do secretário, o presidente da mesa, o síndico e aquele que manipula a ata de maneira a subtrair ou altera-la responder por crime de falsidade ideológica previsto no art. 299 do Código Penal.
Inadimplência é da unidade e não do proprietário
Se um proprietário tem 5 unidades e apenas uma se encontra com a taxa em atraso, ele poderá votar normalmente por 4 unidades que estão em dia, sendo ilegal a tentativa de impedi-lo de votar. Como exemplo, citamos o acórdão do TJSP nº 0133009-83.2.008.8.26.0000: “CONDOMÍNIO – Autor que é proprietário de sete das onze unidades autônomas que compõem o condomínio – Inadimplência com relação a algumas unidades – Sentença que consignou que o autor possui o direito de votar as questões referentes ao condomínio, na proporção das frações ideais de que é proprietário, e com relação às quais não esteja inadimplente – Hipótese em que a lei nem convenção condominial proíbem o condômino proprietário de vários imóveis de exercer um voto por unidade de sua titularidade – Inteligência do § único do art. 1.352 do Código Civil e do art. 28 da Convenção. Sentença mantida”
Inventar que o proprietário esteja inadimplente mediante a alegação que não seja a taxa ordinária, extraordinária ou a multa, para tentar impedir que ele vote fere a boa-fé, forçando que este promova uma ação contra o condomínio que às vezes é mal orientado por advogado que deseja lucrar com litígio.
Direito de voto de unidade não vendida
Há loteamentos fechados em que, diante da realidade da demora da venda de lotes por alguns anos, por ser complexa sua comercialização, o empreendedor insere cláusula que estipula que somente os adquirentes pagarão taxa, pois até que ocorra uma ocupação expressiva é impossível o loteador arcar com tal ônus.
Independentemente da polêmica que envolve tal disposição, a partir do momento em que ocorre a compra, os adquirentes aderem às normas da convenção ou do estatuto tendo o dever de respeitá-las, pois se não desejasse aceita-las bastaria comprar outro imóvel.
Logicamente que o empreendedor agirá sempre em prol do sucesso do condomínio, mas há casos de alguns compradores, após terem alguma divergência ou contrariedade, se unem para afrontar o instituidor do condomínio. Há, ainda, alguns que, imbuídos com espírito de aventura, criam processos judiciais para desestabilizar o condomínio e prejudicar o loteador, sendo comum, advogado ligado a administração estimular demandas para lucrar de forma estranha.
Para obter êxito nesse embate, o grupo divergente procura impedir o voto por unidade do loteador, sendo tal arbitrariedade ilegal. É dever de todos respeitar o estatuto ou convenção até que venha a ocorrer sua alteração pelo voto qualificado de 2/3 do condomínio ou a declaração de nulidade pelo Judiciário.
Belo Horizonte, 05 de setembro de 2024
Artigo resumido publicado no Jornal o Tempo
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da ABAMI
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
