O Código Civil que exigia o quórum unânime dos votos dos condôminos para que fosse alterada a destinação do condomínio, a partir de julho de 2022, a Lei 14.405, determinou a redução desse quórum para 2/3 dos condôminos para viabilizar o aproveitamento dos edifícios comerciais antigos e ociosos para que fossem transformados em apartamentos. Entretanto a nova lei não pode ferir o ato jurídico perfeito que consiste na convenção.
O colunista da Rádio Justiça, Kênio Pereira, que é consultor especial da presidência da OAB-MG e Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal, esclarece sobre a aplicação dessa novidade que veio a facilitar o retrofit para aumentar as moradias nas áreas centrais.
Ocorre que existem condomínios, por desconhecerem os princípios constitucionais, que têm ignorado que a nova lei não pode se sobrepor ao que já estive estipulado na convenção que foi elaborada pelos condôminos, que consiste em ato jurídico perfeito. Deve ser respeito ao inciso XXXVI do artigo 5º, da Constituição Federal que prevê que: “A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”
É importante os condôminios saberem que para aprovação as deliberações sobre obras que venham a mudar a destinação de espaços de área de lazer, o que é bem diferente da mudança da destinação do edifício, exige cuidado para não ocorrer uma votação ilegal.
PERGUNTAS:
- A Lei nº 14.405 de julho de 2022 que alterou o artigo 1.351 do Código Civil para reduzir o quórum unânime para 2/3 dos votos dos condomínios, teve quais justificativas para que fosse aprovada pelo Congresso Nacional?
- Como tem acontecido a distorção dessa nova redação do artigo 1.351 do Código Civil que visa basicamente facilitar o retrofit, ou seja, viabilizar a ocupação de prédios antigos de salas vazios ao transformá-los em apartamentos para que a edificação atenda sua função social?
- Várias convenções de condomínios definem o quórum unânime para a aprovação da criação de novas áreas ou a alteração dos espaços ou área de lazer existente, por ter seus proprietários adquirido os apartamentos por causa dessas características. É correto afirmar que esse quórum unânime previsto na convenção antes da nova lei de julho de 2022 deve ser mantido em respeito à Constituição Federal?
- Caso a assembleia aprove por quórum de 2/3 dos condôminos uma nova obra que elimine parte da área de lazer ou que altere o que foi estabelecido na convenção que prevê a necessidade de quórum unânime. Essa deliberação poderá ser tida como nula? Poderá algum condômino se recusar a pagar a taxa extra cobrada para essa reforma?
- Aquele proprietário que comprou o apartamento com determinada configuração num local silencioso, no primeiro andar. Ele pode vir a impedir que seja construído um espaço gourmet ou salão de festas diante do fato de que tais inovações poderão prejudicar o sossego e a saúde dele com os ruídos?
A coletividade condominial tem a proteção da lei para evitar que novos proprietários venham a impor mudanças que alterem o perfil de ocupação do condomínio? Como a pessoa deve escolher o edifício onde deseja morar? E quando a falta de vagas de garagem com o crescimento da familia?
Clique no ouça a entrevista completa: https://youtu.be/XWx8IGhziBE
Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
