Há condomínios que representam um enorme risco para quem assume a função de síndico ou subsíndico, em decorrência dos problemas que ocorrem entre os moradores, especialmente quando alguns criam cenários inacreditáveis. Vemos situações em que o síndico ou o subsíndico, ao exigir que um condômino pague uma dívida ou execute um conserto de sua responsabilidade, passam a ser atacados pelo inadimplente, que maliciosamente não mede esforços para perseguir os que administram o condomínio. É fundamental que a coletividade apoie o síndico em todos os momentos em que ele necessita de força para impor a ordem, cobrar do devedor e exigir a solução de uma pendência. Somente assim, os demais moradores terão ânimo em assumir a função futuramente. Muitos são os condomínios onde ninguém tem coragem de assumir a função de síndico, pois, em razão do histórico de falta de solidariedade, reconhecimento e união, todos se recusam a candidatar.
É normal ocorrerem choques de posicionamento diante da diversidade de pensamentos nos condomínios. Em regra, o síndico e o subsíndico não respondem pessoalmente pelos problemas ou danos do condomínio, desde que pratiquem os atos dentro da lei, no exercício normal e regular de suas funções na defesa dos interesses da coletividade. Diante da complexidade das diversas leis aplicáveis à área imobiliária o síndico tem o direito de contratar consultorias (engenharia, contábil, jurídica, etc.) quando tiver dúvidas quanto à convenção e aos conflitos que surgem no âmbito do condomínio. Ao ser bem assessorado evita prejuízos com atitudes equivocadas.
Caso um condômino venha a processar judicialmente o condomínio e coloque como réus também o síndico e/ou subsíndico, caberá ao condomínio contratar e arcar com o pagamento de advogado especializado para defender todos, ou seja, também as pessoas físicas, pois os administradores não podem ser prejudicados com despesas que decorrem do exercício normal de sua atividade. É comum existir pessoa problemática no prédio que procura desgastar o síndico para desestimula-lo a ficar no cargo ou para que este não faça nada para impedir os abusos dos infratores.
O administrador tem o direito de contratar um advogado com experiência, que domine a matéria, que lhe inspire confiança e, pois essas qualidades são determinantes para a escolha de qualquer prestador de serviço, especialmente se este for realizar a sua defesa em juízo. Ele não tem que aceitar a indicação de um profissional do Direito pouco experiente ou por ser mais barato, como se sabe, qualidade e preço baixo raramente andam juntos.
Quando o síndico praticar atos ilegais, que extrapolam as suas prerrogativas e funções ou praticar atitudes inaceitáveis, que venham a provocar uma demanda judicial, aí sim poderá o condomínio se recusar a patrocinar o pagamento de sua defesa judicial, pois este motivou a ação de maneira proposital. Não cabe à coletividade patrocinar os custos da defesa do síndico ou membro da administração que figuram como réus, se o processo foi proposto de forma justificável, pelo fato do síndico ter agido de forma irregular ou por motivos inconfessáveis.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
e-mail:keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Fone: (31) 3255-5599
