O TJMG divulgou no dia 03/12/25 mais uma decisão confirmando a tese defendemos há 29 anos, de que a utilização da fração ideal para ratear despesas acarreta em cobranças excessivas nas quotas de condomínio de coberturas, lojas e apartamentos térreos (chamados de “áreas privativas”). O rateio das despesas decorre do uso das áreas comuns, não tendo relação com o tamanho das unidades, o que leva à conclusão de ser mais justo o rateio igualitário.
Na notícia publicada “Justiça considera ilegal taxa de condomínio diferenciada para coberturas” o TJMG divulgou que “A juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, da 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, declarou nulas duas cláusulas da convenção de condomínio de uma edificação no Bairro Lourdes, na Capital, que se referiam à cobrança diferenciada para as unidades de cobertura de despesas ordinárias de natureza administrativa, operacional, de pessoal e de conservação e manutenção de áreas comuns”.
Defendemos desde 1996 que a fração ideal está vinculada aos custos da construção por administração de unidades vendidas na planta. Não tem relação com as despesas de conservação das áreas comuns, fundamento confirmado por perícia e sentença que rejeitaram a abusiva exigência de a cobertura pagar 101% a mais que os demais apartamentos no prédio.
A magistrada ao criticar o uso da fração ideal afirmou… “a perícia foi taxativa a desproporção do critério atualmente vigente. Todavia, a análise técnica das despesas revelou que a grande maioria dos custos ordinários do condomínio refere-se a serviços que são disponibilizados e usufruídos de maneira indistinta por todos os moradores, independentemente do tamanho de sua unidade autônoma”.
“Conforme os esclarecimentos periciais e a planilha, itens como salários de funcionários (porteiros, faxineiros, zelador), encargos trabalhistas, materiais de limpeza, manutenção dos elevadores, manutenção de portões eletrônicos, sistemas de segurança, despesas administrativas…, honorários de síndico, não guardam qualquer relação lógica ou física com a área privativa da unidade”.
E concluiu que “...a imposição de pagamento dobrado por esses serviços configura enriquecimento sem causa da coletividade dos demais condôminos em detrimento do condômino que paga”.
Condomínio condenado a devolver o que cobrou a mais
A insistência na cobrança excessiva motivou a magistrada a condenar o condomínio a ressarcir os valores pagos a maior, acrescidos de juros e correção pelo INPC: “Quanto ao pedido de repetição de indébito, uma vez reconhecida a abusividade da cobrança baseada na fração ideal para as despesas de natureza igualitária, impõe-se a restituição dos valores pagos à maior pela autora (dona a cobertura)”. Ela afirmou ainda que o Tribunal de Justiça de Alagoas pacificou esse entendimento contra o uso da fração ideal.
Da mesma forma, as lojas devem ratear apenas aquilo que utilizam como seguro incêndio, obras na fachada e manutenção da calçada, devendo seus proprietários recusar a pagar pelos porteiros, elevador, energia elétrica, área de lazer, etc. que devem ser pagas somente pelos proprietários dos apartamentos ou salas.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
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