Há anos construtoras têm adotado rateio igualitário para coberturas e isenção para lojas independentes
Há 29 anos defendemos que a utilização indiscriminada da fração ideal como critério para dividir as despesas em condomínios, afronta princípios fundamentais. Essa prática viola a função social do contrato e pode gerar enriquecimento sem causa dos proprietários de unidades padrão, que pagam quotas menores em afronta ao art. 884 do Código Civil
Por isso recebemos com satisfação a notícia publicada pelo TJMG, “Justiça considera ilegal taxa de condomínio diferenciada para coberturas” sobre mais uma decisão que determina o rateio igualitário, reafirmando a inadequação da fração ideal em edifícios compostos por unidades distintas (coberturas, apartamentos com áreas privativas ou lojas com acesso independente).
A superação da fração ideal
Ao longo de quase três décadas, demonstramos que a fração ideal ignora a lógica das despesas condominiais, que decorrem do uso e manutenção das áreas comuns, não do tamanho interno das unidades.
A aplicação da fração ideal implica cobrança abusiva e desproporcional, conforme vários artigos publicados nesta coluna que levaram inúmeras construtoras a abandonar este critério que provoca distorções e desvalorização das unidades maiores, sendo que os fundamentos da nossa tese estão explicado no artigo “Rateio de despesas: fração ideal e rateio igualitário”.
Relevância da decisão recente do TJMG
No processo 5004979-73.2021.8.13.0024, nossos argumentos foram citados pelo proprietário da cobertura, inclusive com a transcrição em suas alegações finais do artigo de nossa autoria “Construtoras deixam de usar a fração ideal” publicado no O Tempo.
Assim, a juíza Cláudia Costa C. T. Fontes, da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte, declarou nula as cláusulas que majoravam a cobrança, reconhecendo a abusividade do critério.
FUNDAMENTOS CONSTRUÍDOS COM BASE NA EXPERIÊNCIA
Por atuarmos a anos no mercado imobiliário, constatamos que muitos construtores confundiam a “taxa” condominial com o imposto. O rateio, porém, não decorre do valor econômico da unidade, mas da manutenção das áreas comuns, utilizadas por todos. A analogia com veículos é clara: embora tenham valores distintos, todos pagam igualmente pedágio, estacionamento e combustível. A variação ocorre apenas no IPTU e IPVA, não nos serviços comuns.
Apartamento: dois tipos de propriedade
Consiste erro confundir condomínio geral previsto no art. 1.315 CC, com condomínio edilício, pois neste coexistem áreas privativas e as áreas comuns. Nestas últimas, que ficam fora dos apartamentos, é onde se concentram os serviços a serem rateados igualitariamente, conforme provado pela perícia que aborda a questões de forma matemática e lógica.
Perícias comprovam que mais de 90% dos custos provêm dessas áreas comuns (porteiros, limpeza, segurança, elevadores, luz) e são totalmente desvinculadas do tamanho das unidades.
Condenação a devolução de valores
A insistência na cobrança abusiva levou a condenação do condomínio a ressarcir os valores pagos a maior com juros e correção pelo INPC. Diante da demora de tramitação do processo, dois condomínios de Belo Horizonte foram condenados a devolver para os proprietários das coberturas o valor de R$1.300.000,00, após os Desembargadores do TJMG terem repudiado que nove coberturas pagassem 148% a mais que os apartamentos tipo.
A questão se tornou grave para os condôminos que tiveram que criar taxas extras para devolver o dinheiro, tendo um dos condomínios criado uma situação que poderá levar a penhora dos apartamentos, conforme divulgado pelo Jornal O Tempo no dia 25/07/24 “Apartamento pode ir a leilão por dívida do condomínio”.
Lojas térreas com entrada independente
Do mesmo modo, lojas que possuem entrada independente, direto pela via pública, devem contribuir apenas por despesas que efetivamente utilizam sendo indevida a cobrança por porteiros, elevadores, energia elétrica, áreas de lazer, etc que devem ser pagas somente pelos proprietários que utilizam desses bens e serviços. O artigo“Lojas com taxa de condomínio injusta podem requerer isenção” da nossa coluna do Jornal Diário do Comércio esclarece essa questão.
As construtoras evoluíram e há anos passaram a estabelecer nas convenções a isenção desses pagamentos que só beneficiam os apartamentos, devendo a loja pagar o seguro contra incêndio e o que efetivamente utiliza.
Confira a matéria completa no Jornal O Tempo
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
