A aplicação de multa contra o inquilino pode ser polêmica nos condomínios. É racional que a punição não seja direcionada ao proprietário quando este não ocupa o apartamento, pois nos termos do Código Civil (CC), deve ser aplicada ao possuidor que pratica o ato irregular. Multar o locador, que muitas vezes sequer tem ciência do ocorrido e não pode impedir fisicamente a conduta do inquilino, configura uma injustiça.
Quando o síndico comunica irregularidades à imobiliária ou ao locador, estes podem advertir o inquilino sobre a possiblidade de rescisão da locação cumulada com multa contratual por meio da ação de despejo. Mas exigir que o locador controle o comportamento do possuidor é ilegal e impraticável.
Caráter pessoal da sanção
O artigo 1.337 do CC estabelece que a multa deve ser imposta ao “condômino ou possuidor” que descumpre seus deveres. Diferentemente das quotas condominiais ordinárias ou extraordinárias, que possuem natureza propter rem (vinculadas ao imóvel), a multa tem caráter sancionatório e personalíssimo. A unidade imobiliária não comete infrações; quem as pratica é a pessoa. Portanto, a penalidade não pode transcender a figura do infrator, inclusive por força da Constituição Federal em seu art.5º, XVL.
Embora existam decisões judiciais impondo o pagamento ao locador, tais casos costumam derivar de falhas na argumentação jurídica. Consiste em abuso o condomínio constranger o locador ou imobiliária se estes se empenham em repreender o ato nocivo do inquilino e ajudar na solução.
Responsabilidade solidária e estímulo ao ato
A exceção ocorre quando fica evidente que o locador orientou o inquilino a praticar atos abusivos para criar conflitos ou danos propositais. Nestes casos, a aplicação da solidariedade se justifica, pois o proprietário não pode estimular o uso nocivo da propriedade.
União e Eficiência
O mais sensato é o síndico compreender que a ocupação do inquilino é provisória e buscar manter uma boa relação com o proprietário da unidade. Unidos e com assessoria jurídica especializada, condomínio e locador solucionam problemas com maior eficiência, evitando o acúmulo de processos judiciais, que, em dez/2025 ultrapassaram a 80,6 milhões no Brasil.
Decisões do STJ (AI 1.377.366/SP) e do TJSP (AC 1001769-40.2023) confirmam que a multa por infração às normas da convenção tem natureza pessoal e não se atrela ao imóvel. Para evitar nulidades, é imperioso que os condomínios atualizem suas convenções com advogados especialistas, revisando os textos genéricos copiados pelas construtoras, que geram insegurança jurídica e prejuízos financeiros.
Atualize a convenção para evitar problemas
Embora o artigo 1.348 do CC obrigue o síndico a cobrar multas, a precariedade de convenções omissas quanto a procedimentos e direito de defesa frequentemente gera nulidades e prejuízos. Por isso, é imperioso que os condomínios atualizem suas normas com auxílio jurídico especializado, abandonando modelos genéricos para garantir segurança nos processos, evitar perdas financeiras e promover uma convivência harmoniosa.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
- Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário em Minas Gerais
- Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
- Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
