Administrar recursos alheios não é um exercício de poder pessoal, mas um encargo de confiança. No condomínio, a prestação de contas não pode ser tratada como mera formalidade: ela só cumpre sua finalidade quando permite ao condômino verificar, com clareza, como o dinheiro coletivo está sendo utilizado.
Para que essa análise seja efetiva, a administração tem a obrigação inegociável de disponibilizar toda a documentação comprobatória pelo menos 20 dias antes da assembleia.
Sem o acesso prévio e o tempo hábil para a conferência de centenas de notas, recibos e contratos, qualquer aprovação de contas não passa de uma encenação.
O dever de transparência na administração
O dever de transparência é o pilar que sustenta a gestão de recursos coletivos, seja em associações, sociedades ou condomínios. O gestor tem a obrigação de agir de forma a eliminar quaisquer dúvidas sobre a lisura do seu trabalho.
O condômino ou associado possui o direito legítimo de conferir notas fiscais, extratos bancários, folhas de pagamento e contratos em geral.
Portanto, a disponibilização antecipada não é uma “gentileza” do síndico, mas uma condição de validade para que a prestação de contas seja considerada concreta e não apenas um relatório de “mentirinha” aprovado por pessoas que não viram o que assinaram.
Obstáculos e práticas abusivas
Apesar de ser um dever básico da administração, ainda é comum encontrar síndicos que tratam a prestação de contas como uma verdadeira “caixa preta”.
Utilizam-se de jogos psicológicos para constranger o condômino que pede informação, tentando inverter o papel e transformar o fiscalizador em um “inimigo do condomínio” ou alguém que “perturba a paz”.
Essa postura é, muitas vezes, um atestado de que há algo grave a esconder, seja por incompetência administrativa ou por desvios de recursos, que atingem níveis absurdos no mercado atual
A má-fé se torna cristalina quando a administração agenda assembleias decisivas em vésperas de feriados prolongados ou datas festivas e horário impróprio, manobrando o calendário para reduzir o comparecimento na reunião.
Fiscalizar é direito e dever
É importante que os proprietários despertem para a importância da fiscalização rigorosa. O síndico pode fazer o que bem entender com seu próprio CPF, mas é inaceitável que comprometa o CNPJ do condomínio com atitudes que caracterizam claro excesso de mandato e desvio de finalidade.
O administrador que ignora o dever de transparência e age com autoritarismo assume um risco pessoal: caso seus abusos gerem um processo judicial, ele deve arcar pessoalmente com os custos, inclusive de contratação de advogado para defender o condomínio de um problema que ele próprio criou.
Quem assume a gestão deve estar preparado para o ônus da prestação de contas detalhada; quem não tem disposição para ser transparente ou se sente “ofendido” ao ser questionado, não possui o perfil ético para ocupar o cargo de síndico.
É preciso dar um basta nas “prestações de contas de mentirinha” e exigir que a administração sirva à coletividade, e não se sirva dela. A clareza documental é a única garantia de que o patrimônio de todos está em boas mãos.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
