Por falta de orientação jurídico milhares de imóveis ficam fora do mercado
A compra, venda ou regularização de um imóvel envolvem documentos que precisam dialogar entre si: escritura, matrícula, projeto aprovado, baixa da construção, convenção de condomínio e certidões. Quando surge uma exigência cartorária, agir por impulso quase sempre aumenta o problema.
O primeiro passo é identificar a atribuição de cada serventia: o Tabelionato de Notas lavra escrituras, procurações e atas notariais; o Registro de Imóveis, mantém a matrícula e registra ou averba atos que constituem, transferem ou alteram direitos sobre o bem, inclusive as convenções de condomínio. No âmbito imobiliário, confundir Notas com Registro de Imóveis é um erro frequente: a escritura formaliza o negócio, mas a propriedade somente se transfere com o registro da transação na matrícula. Por isso se ouve: quem não registra, não é dono!
A Constituição estabelece que os serviços cartoriais são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. Seus titulares, dotados de fé pública, devem assegurar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos e atender o usuário com eficiência, urbanidade e presteza, nos termos da Lei nº 8.935/94.
Ao receber um título, o Oficial do Registro de Imóveis realiza sua qualificação, verificando se o documento atende à lei e aos dados da matrícula. Caso encontre impedimento ao registro ou à averbação, deverá expedir a chamada nota devolutiva: documento que apresenta, por escrito, de forma objetiva e fundamentada, as exigências a serem cumpridas. É por meio dela que o interessado conhece a razão da recusa e pode corrigir os documentos ou contestar a exigência.
Como contestar uma exigência
Recebida a nota, deve-se verificar se as exigências decorrem de falha documental ou de divergência sobre a interpretação da lei. No primeiro caso, basta providenciar as correções e reapresentar o título. No segundo, se não concordar ou não puder cumprir a exigência, o interessado poderá requerer a suscitação de dúvida, perante a Justiça Comum, prevista no art. 198 da Lei de Registros Públicos.
Nesse procedimento, o título e as razões do registrador são encaminhados ao juízo competente, e o interessado poderá apresentar sua impugnação. A decisão tem natureza administrativa.
A suscitação de dúvida não serve para qualquer insatisfação. Demora injustificada, atendimento inadequado, cobrança indevida de emolumentos ou descumprimento de dever funcional devem ser comunicados ao juiz corregedor ou à Corregedoria do Tribunal de Justiça. O Procon, não é a via adequada, pois o Superior Tribunal de Justiça entende que esses serviços não caracterizam relação de consumo.
Também não se deve transformar divergência técnica em acusação criminal. A situação não é caso de polícia. O correto é contratar um advogado para conduzir a situação. Imputar fato criminoso que se sabe falso pode configurar denunciação caluniosa, previsto no art. 339 do Código Penal.
Reclame pelo caminho correto
Reclamar é um direito, mas fazê-lo exige conhecimento técnico. Em matéria cartorária, documentos completos, procedimento adequado e orientação jurídica especializada evitam atrasos, despesas e medidas ineficazes.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Nacional
Luiza Ivanenko Villela Canabrava
Advogada e Coordenadora do Escritório Kênio Pereira Advogados
