Diante do desaquecimento da economia que tem levado inúmeros lojistas ao encerramento das atividades e somada à redução do volume de abertura de empresas, que segundo Boletim do Mapas de Empresa do Ministério da Economia, totalizam 189.878 em abril deste ano, queda de 29,5% na comparação com igual mês de 2019, constata-se que os proprietários de lojas terão maior dificuldade em negociar a venda e a locação daquelas que tiverem altos custos de manutenção, como o valor do IPTU e da quota de condomínio que pode atingir valores expressivos em alguns casos.
Tendo em vista que a última revisão do Mapa de Valores do Imposto Predial e Territorial de Belo Horizonte ocorreu em 2010, a grande maioria dos imóveis está com o valor do IPTU razoável, pois há dez anos não é realizada a avaliação conforme o preço de mercado. Desde 2010 é aplicada a correção monetária pelo IPCA-Especial/IBGE sobre o valor do IPTU e assim, o imposto subiu menos que a valorização dos imóveis. Portanto, em relação ao IPTU esse não tem sido problema para quem deseja comprar ou locar uma loja localizada na calçada, que tem entrada independente e que não se utiliza dos porteiros, das faxineiras e dos demais serviços que são prestados somente para os ocupantes das salas ou dos apartamentos que compõem o edifício.
Nos últimos anos os custos dos condomínios subirão bem acima da variação da inflação, puxados pelos preços públicos (água, energia elétrica) e pelos reajustes salariais dos empregados, gerando um rateio que tem resultado em quotas de condomínio que, às vezes, concorrem com o valor do aluguel.
Diante disso, pelo fato da loja localizada no térreo tem maior dimensão, quando a convenção do condomínio prevê que o rateio das despesas do condomínio será realizado com base na fração ideal, constata-se casos de lojas que ficam anos sendo anunciadas para venda ou locação, pois o valor elevado da quota de condomínio inviabiliza a transação. Há casos que o proprietário é forçado a reduzir drasticamente o valor do imóvel para que alguém aceite adquiri-lo ou loca-lo.
O problema é que, diante da redução das margens de lucro dos negócios em geral, o valor da quota de condomínio pesará mais ainda na hora de decidir pela locação e venda do imóvel. Entretanto, várias são as decisões judiciais que isentam as lojas de contribuírem com as despesas que não trazem qualquer benefício, sendo realmente injusto que os ocupantes da loja venham a pagar pela manutenção dos porteiros, elevadores, ascensoristas, energia elétrica, limpeza e demais serviços que são utilizados e disponibilizados apenas para as unidades que compõem a torre.
É comum milhares de lojas funcionarem com total independência do restante do edifício, não podendo seu proprietário e funcionários utilizar as áreas de lazer e demais equipamentos que se destinam apenas à utilização dos moradores dos apartamentos ou salas. Há casos absurdos de lojas que são cobradas por despesas com garagens, jardins, salão de festas e pilotis que são acessíveis e disponibilizadas somente aos proprietárias das salas ou apartamentos. O mais grave ocorre no caso da loja ter uma grande área, como por exemplo, fração ideal de cinco vezes o tamanho da unidade da torre, ela acaba sendo forçada a pagar cinco vezes o valor que é pago pelo apartamento apenas de não utilizar quase nada do edifício. Isso é errado, pois apesar do uso da fração ideal ser previsto em lei, nesses casos ocorre o enriquecimento sem causa que é proibido pelo art. 884 do Código Civil (CC), bem como a lesão prevista no art. 157 e a afronta à boa-fé e à função social do contrato (arts. 421, 422 e 2.035 CC). Logicamente, a previsão da fração ideal no inciso I, do art. 1.336 CC, não autoriza a ignorar esses cinco artigos do mesmo diploma legal, já que não revogou a boa-fé, a honestidade, a lógica e o bom senso, pois qualquer pessoa racional concorda que se deve pagar pelo que está disponibilizado ou pelo que se utiliza num condomínio.
Cabe somente ao proprietário da loja, devidamente assessorado juridicamente, buscar os meios para solicitar a alteração da convenção de forma amigável ou judicial, sendo que as perícias comprovam a injustiça e o enriquecimento sem causa na cobrança de várias despesas da loja, em especial, quanto essa possui hidrômetro e medidor de energia separados.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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