Pelo que você está pagando ao comprar uma unidade num edifício?
Quando se compra um imóvel é comum as pessoas se preocuparem basicamente em analisar o registro imobiliário para verificar se a propriedade pode ser vendida. Entretanto, diferente do que acontece em relação a uma casa ou um lote, a aquisição de um apartamento, sala, loja ou vaga de garagem que faça parte de um condomínio, envolve também a fração ideal do terreno. Deve-se verificar a convenção para se conhecer os limites/tamanho da unidade que está adquirindo, a regulamentação das áreas comuns, as garagens, os direitos e deveres dos condôminos, a forma de rateio de despesas, enfim, como funciona a administração dessa propriedade comum.
Muitas pessoas podem ter surpresas ao analisarem a convenção, pois nela consta se o apartamento adquirido, caso seja cobertura ou área privativa, pagará mais pelas despesas condominiais, o que acontece quando, ilogicamente, o condomínio adota a fração ideal como critério de rateio.
Na convenção estará também a realidade das vagas de garagem, sendo que o pretenso comprador saberá se a vaga do apartamento desejado é ou não aquela anunciada com as características apresentadas pelo corretor. Há inúmeros apartamentos que não possuem vaga exclusiva, de modo que a convenção determinará as regras de rotatividade para o estacionamento dos veículos. Vários são os empreendimentos, que o espaço da garagem dos apartamentos ou das salas é explorado concomitantemente por uma empresa com seus garagistas.
A convenção do condomínio poderá trazer informações sobre uma determinada área que se supõe ser comum, mas que na verdade é de uso exclusivo de um ou outro condômino. Isso poderá evitar problemas futuros e desgastes entre os moradores, especialmente se há previsão de nova construção.
Convenção deve ser bem elaborada
Tamanha é a importância da convenção, que, caso seja mal elaborada, poderá gerar grandes conflitos, como ocorre quando o construtor se alia maliciosamente com o permutante, dono do terreno, para isentar suas unidades do pagamento de despesas, que serão suportadas pelos outros condôminos. Esta situação desequilibrada e injusta fatalmente resultará em discussão judicial.
Infelizmente, muitas construtoras deixam de investir em profissionais especializados na elaboração de convenções com técnica jurídica, pois cometem o equívoco de utilizar cópias de outros empreendimentos, cujas realidades são completamente diferentes, resultando em convenções genéricas e confusas.
A análise prévia e adequada da convenção poderá indicar se ela será um bom instrumento para harmonizar o ambiente condominial, sendo que se for mal elaborada, a pessoa interessada na compra poderá desistir do negócio, afinal, ninguém deseja comprar um problema. Aliás, é possível que o vendedor esteja vendendo o seu imóvel justamente por causa de conflitos que só existem em razão de uma convenção ineficaz.
Existência da convenção revela condomínio e evita confusão
Quando se compra casas em condomínios fechados é essencial ter acesso à convenção devidamente registrada no Ofício de Registro de Imóveis, pois se ela existir, revelará que o imóvel está realmente em um condomínio.
Porém, caso haja um estatuto social, que não se confunde com a convenção, o imóvel adquirido estará em um loteamento, devendo o comprador, após se informar amplamente, decidir se fará parte ou não da associação de moradores.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
