A Lei Federal nº 8.906/94 – Estatuto da OAB, no seu artigo 1º, inciso II, prevê que são atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria jurídica, sendo que no §3º consta: “É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade.” Entretanto, há empresas de contabilidade e administradoras de condomínio prestando serviços jurídicos, bem como advogados captando clientes por meio dessas empresas, o que vem sendo apurado pela Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/MG), pois tais posturas são ilegais.
A contratação de uma administradora condominial tem como objetivo o auxílio, ao síndico, sobre questões contábeis, administrativas e operacionais, sendo irregular a assessoria jurídica prestada aos condomínios. O advogado da administradora deve assessorar a administradora, não os moradores dos prédios administrados por essa empresa que se utiliza desse advogado para propagar que possui um “departamento jurídico”. Por se utilizar da estrutura empresarial que possui uma carteira de clientes/condomínios, o advogado, nesse caso, infringe os artigos 5°, 7° e 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB.
ADVOGADO NÃO PODE ESTAR LIGADO AOS INTERESSES DA ADMINISTRADORA
A advocacia possui critérios rígidos estabelecidos pela Ordem dos Advogados do Brasil para evitar, entre outros problemas, a concorrência desleal, que é facilmente identificada quando um advogado age de maneira a captar clientes por meio da empresa de contabilidade e da administradora condominial que é procurada pelos moradores com diversos questionamentos. Lamentavelmente, a falta de ética de alguns profissionais não para por aí, havendo aquele que se aproveita da ausência de conhecimento técnico dos condôminos para induzi-los a criar uma demanda judicial desnecessária e, assim, cobrar honorários por um serviço que não precisaria existir. Há, ainda, o advogado que, apesar de advogar para a administradora que presta serviços ao condomínio, atua também para o condômino contra o próprio condomínio, que é também seu cliente.
A OAB/MG está atenta a essas situações e disponibiliza seu e-mail para denúncias: direitoimobiliario@oabmg.org.br. Serão adotadas medidas em Minas Gerais, mas também em todo âmbito nacional, sendo este colunista Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal. Há várias frentes no país (Comissões de Direito Imobiliário, Direito Condominial e de Ética da OAB) apurando a atuação irregular na advocacia, pois essa atividade se baseia na confiabilidade, na lealdade, na independência e dedicação ao cliente que lhe confia o problema.
Portanto, é importante que o condomínio evite administradora que oferece “assessoria jurídica”, pois isso consiste num “benefício” irregular, que tem custado caro aos síndicos e condôminos que confiam em aventureiros na área jurídica. O advogado ligado à administradora ou empresa de contabilidade pode orientar os condôminos erroneamente diante do conflito de entendimentos, pois, às vezes, a conduta correta do condomínio poderá ferir os interesses da administradora, principalmente se essa foi indicada por quem construiu o edifício.
Vários são os casos de condomínios que perdem o direito de exigir os reparos ou a indenização dos vícios de construção, pelo fato do síndico/administradora indicada pela construtora do edifício, retribuir essa parceria ao convencer que os defeitos devem ser assumidos pelo condomínio. Ao final, passados 5 anos da garantia do art. 618 do Código Civil, o condomínio constata o agravamento dos defeitos e mediante uma perícia de engenharia descobre que os altos custos dos reparos deveriam ter sido assumidos pela construtora que foi poupada pela administradora parceira.
CONVENÇÃO E ASSEMBLEIA CONFUSAS POR FALTA DE ORIENTAÇÃO
Os riscos e prejuízos aumentam para as pessoas e empresas que deixam de buscar uma orientação especializada nos momentos de conflito, em especial para os condomínios que sofrem desgastes com convenções e regimentos interno elaborados por leigos, e copiados de outros prédios bem diferentes, estimuladores de dúvidas e interpretações confusas. Os administradores que se aventuram a dar palpites em assuntos jurídicos exercem irregularmente a advocacia, o que é contravenção penal.
É preciso ficar atento, pois essas “orientações” podem ter como principal objetivo reduzir os problemas para a administradora e não para o cliente, deixando este vulnerável ao agravamento de prejuízos. Somente um advogado independente, que não esteja ligado à administradora de condomínio, terá liberdade e autonomia para atuar de forma técnica, sem receio de desagradar quem lhe propicia muito serviço.
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
