Há muita polêmica na divisão das despesas comuns dos condomínios por desconhecimento de conceitos legais e técnicos que levam à aplicação da fração ideal como se os porteiros, faxineiros, zeladores prestassem mais serviços para as unidades maiores (coberturas e aptos térreos), as quais, na prática são unifamiliares, ou seja, os moradores usufruem da mesma forma das áreas comuns que são as geradoras dos custos que resultam nas quotas de condomínio, sendo as famílias semelhantes. Basta analisarmos as perícias dos processos que discutem a divisão do rateio de prédios com cobertura, apto térreo e tipo, para constatar que o rateio igualitário é o mais adequado, já que os peritos nomeados pelos magistrados confirmam que os custos não variam em decorrência do tamanho interno das unidades, mas sim em função da forma de utilização das pessoas. Esse entendimento está claro no REsp nº541.317 do Superior Tribunal Federal, que confirmou o rateio igualitário numa ação movida pelo Condomínio que pleiteava que a cobertura pagasse o dobro com base na fração ideal, a qual foi criada para dividir despesas de construção e não para ser utilizada com transformar a quota de condomínio num imposto, como se fosse o IPTU.
APARTAMENTOS QUE GERAM MAIS DESPESAS QUE AS COBERTURAS
A crise econômica, agravada pela pandemia, gerou aumento do desemprego e deixou essa verdade mais evidente. Constata-se que os moradores de alguns apartamentos passaram a explorá-los de maneira comercial, ou seja, ao desvirtuarem o uso que deveria ser somente residencial criar gastos que aumentam o valor da quota dos vizinhos, inclusive os donos das coberturas e dos apartamentos térreos. Isso consiste numa ilegalidade, pois afronta a convenção que estabelece que o edifício destina-se a residência de uma família.
O fato é que alguns apartamentos têm sido utilizados como se fossem cozinhas industriais para fabricação de refeições em larga escala ou confeitarias para produzir bolos, tortas, salgados, gerando um enorme gasto com gás, o qual é fornecido pelo condomínio que não tem medidores individuais. Nos últimos 20 anos houve um retrocesso, pois várias construtoras que há 40 anos já instalavam medidores individuais de gás, passaram a não fazê-lo para economiza na canalização e assim o custo do gás passar a prejudicar quem não cozinha, faz as refeições fora de casa ou quer está com o apartamento vazio. Com a água ocorre o mesmo abuso com os salões de beleza, lavanderias instaladas nos apartamentos, negócios esses que são até divulgados nas mídias sociais, como Facebook e Instagram.
DEVER DE INDENIZAR O CONDOMÍNIO
Nessa hora, esses proprietários de apartamentos que sempre defenderam aplicar a fração ideal para cobrar a mais das coberturas e aptos térreos, esquecem o que é honestidade, boa-fé, respeito à convenção que estipula que aquele que promove mais gastos específicos dever pagar pelos mesmos. Se esquecem dos vizinhos e assim alguns se aproveitam do fato da água e do gás não serem individualizados para incrementar os ganhos financeiros com a venda de produtos e serviços no edifício que foi idealizado e regulamentado para ser somente residencial. E ainda, há aqueles que usam os apartamentos como se fossem hotéis ou hospedarias ao locá-los pelo Airbnb para grupos que às vezes superam em quatro vezes o número médio de ocupantes nos apartamentos do prédio.
Logicamente que um edifício de apartamentos não foi projetado para a grande movimentação promovida pelos meios turísticos, pois há consumo muito maior com os turistas, realidade essa que motiva os hotéis serem bem mais caros que os apartamentos quem taxa de condomínio menor, mas que ao final se transforma em lucro para o locador que o explora para hospedagem.
Esses abusos geram o aumento das despesas com os elevadores que são mais exigidos diante do maior números de “clientes, fregueses e hóspedes”, gerando mais manutenção e gastos de energia. Há ainda o aumento dos riscos com a circulação de dezenas de pessoas estranhas que tornam penoso o trabalho dos porteiros, favorecendo os furtos e assaltos.
Certamente, pode qualquer condômino exigir que o síndico tome providências, que exige conhecimento jurídico para que sejam aplicadas multas para coibir essa situação ilegal. Fica evidente que a coletividade está sendo prejudicada com o aumento da taxa de condomínio para beneficiar alguns que faturam mais com essa situação irregular.
Esse artigo foi publicado no jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Membro do IBRADIM- Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
