O síndico exerce sua função em prol da coletividade condominial, seja ele morador ou síndico profissional, devendo atuar com ética e a boa-fé para evitar transtornos e desgastes. Porém, há síndico que desrespeita aqueles que o elegeram ao agir de maneira desleal, onerando o condomínio ao receber comissão de prestadores de serviços contratados para executar determinada obra, conserto ou ao comprar determinado equipamento para edifício.
Os recursos financeiros do condomínio são constituídos pela contribuição de cada condômino, de acordo com o critério estabelecido na convenção. Trata-se de um orçamento destinado a custear a manutenção das áreas comuns da edificação, o que inclui os prestadores de serviços, como a empresa contratada para o reparo do elevador, o bombeiro hidráulico, o jardineiro, as obras de reformas, etc.
Entretanto, há caso de síndico que se aproveita de serviços necessários ou de uma obra, para “selecionar” orçamento de prestadora de serviços de acordo com a comissão receberá. Isso é lamentável, pois o custo que poderia ser menor para os condôminos, é encarecido por um valor extra que não deve existir. Os critérios para a contratação de um prestador de serviços são a sua capacidade técnica e a cobrança de um preço justo, que nem sempre é o mais barato.
Critério de escolha é a competência e a experiência, sendo fundamental transparência
Empresas de referência, pela garantia do serviço que executa, são mais caras do que aquelas que não tem a mesma experiência de mercado. Quanto a contratação de um engenheiro, advogado ou arquiteto, caso deseje ter “dor de cabeça” basta contratar o mais barato. Raramente, qualidade, expertise e preço baixo não andam juntos. Isso é natural.
Em relação a compra de produtos, diante da grande facilidade de acesso aos preços torna-se mais fácil apurar o valor real de algum equipamento ou mobiliário, tendo o síndico o dever de fornecer as especificações do que foi pesquisado. A atitude transparente do síndico evita dúvidas sobre sua idoneidade e a forma criteriosa de conduzir as contas do condomínio. É inaceitável a desculpa do síndico se sentir ofendido por ter sido solicitado por um condômino para que forneça os dados e os esclarecimentos sobre determinada despesa, pois os recursos são do condomínio, ou seja, não há nada de confidencial em contratos, notas fiscais, orçamentos e contas que são coletivas.
Corrupção não é apenas na política
É absurdo um orçamento razoável ficar mais caro porque o síndico receberá uma “fatia do bolo”. Essa situação mostra o problema que enfrentamos há décadas e que, por erro, a sociedade atribui apenas aos políticos, que é a corrupção.
Toda relação contratual tem como sustentação a crença mútua na boa-fé dos contratantes, isto é, a confiança entre eles de que, com a boa execução do serviço pelo profissional, haverá o pagamento integral do preço combinado. Trata-se da prestação e da contraprestação, sendo que ninguém contrata uma pessoa ou empresa da qual desconfia. A boa-fé encontra-se prevista no artigo 422 do Código Civil, que torna ilícita a cobrança de comissão, pelo síndico, para o fechamento de contratos com o condomínio.
Há ainda o enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil, além do crime, já que a exigência de comissão pelo síndico para uma contratação pode se enquadrar no artigo 171 do Código Penal, que trata do estelionato.
Síndico, saiba que estão de olho em você
Esse ato ilícito ocorre pela crença na impunidade, pois o síndico que cobra comissão acredita que ninguém desconfia do que está acontecendo. Porém, há condôminos mais atentos que, um dia, podem aprofundar e pesquisar os preços e o que realmente foi pago para tomar providências jurídicas em caso de constatar algum dano.
A ocorrência desse problema tem crescido e por isso motivou o Projeto de Lei nº 9.318/2917, que tramita na Câmara do Deputados, que visa inserir o art. 23-A na Lei 4.591/64, para tornar a exigência de comissão pelo síndico crime punível com detenção de um a três anos e multa.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje Em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
