Recentemente, foi amplamente divulgada a notícia de que o Supremo Tribunal Federal (STF) havia decidido que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso (ITBI) somente poderia ser cobrado após o efetivo registro do ato translativo da propriedade, que geralmente ocorre por meio da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel no Ofício de Registro de Imóveis. Trata-se do julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124), realizado no dia 12/02/2021.
Conforme consta do próprio informativo do STF, de 17/02/2021, a decisão “reafirmou a jurisprudência dominante” do Excelso Pretório, portanto, a questão não é nova. Entretanto, merece a análise mais detida diante das abordagens superficiais de algumas matérias que abordaram o julgamento. Como os processos levam muito tempo para serem julgados nas três instâncias, evidencia-se que o debate é antigo, o que não justificaria o alarde da recente divulgação.
São Paulo que insistia na cobrança de forma irregular
Mas, o que julgou o Supremo, de fato? Decidiu que o Município de São Paulo não pode considerar os contratos particulares que consignam meras intenções (promessas) de transmitir imóveis mediante pagamento como fundamento para lançar e, posteriormente, cobrar o ITBI, seja por via administrativa seja por via judicial, ainda que tal previsão conste de sua legislação local.
Em poucas palavras: Os “contratos de gaveta”, dentre eles, os contratos de cessão de direitos são imprestáveis para sustentar os lançamentos e as cobranças de ITBI. Ponto! O fato gerador do imposto em comento é o registro e somente após sua conclusão é permitido ao Fisco efetuar o lançamento e exigir, por meio de cobrança, seu pagamento.
Belo Horizonte não cobra ITBI sobre cessão de direitos desde 2008
Mas, de certa forma, o contribuinte paulistano pode comemorar o fim do sacrifício de ter que contestar, perante o Fisco ou no Judiciário, a desconstituição de lançamentos efetuados exclusivamente com base em “contratos de gaveta”.
Melhor sorte tem o contribuinte de Belo Horizonte (BH) que, há 12 anos, deixou de sofrer esse constrangimento, pois a Lei n° 5.492, de 1988, foi alterada pela Lei n° 9.532, de 2008, e deixou de considerar os contratos particulares como fato gerador do ITBI, esclarecendo que “O fato gerador ocorre com o registro do título translativo de propriedade do bem imóvel, ou de direito real a ele relativo, exceto os de garantia, na sua respectiva matrícula imobiliária perante o ofício de registro de imóveis competente” (§1° do art. 2°).
Assim, a obrigação de pagar o ITBI somente surge quando se está às vésperas da lavratura do instrumento público (ou que se equipare a este) capaz de transmitir a propriedade imobiliária. Esta antecipação escora-se no §7° do art. 150 da Constituição da República.
Em caso de desfazimento do negócio, a legislação belorizontina garante a restituição atualizada e preferencial dos valores pagos antecipadamente ao fato gerador (§ único do art. 9° da Lei n° 5.492/88). Assim tem sido feito e não há litigiosidade quanto a isso em nossa Capital.
Portanto, “contrato de gaveta”, em Belo Horizonte não gera lançamento de ITBI, não gera obrigação de pagamento do imposto, muito menos autoriza sua cobrança, uma vez que a legislação municipal está, desde 2008, em consonância com o decidido pelo Supremo Tribunal Federal.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
