Live explica como uma nova lei pode estabilizar o mercado locatício
A Lei do Plano Real reiterou a liberdade dos contratantes escolherem os índices que reajustam o aluguel anualmente. Entretanto, diante da enorme variação do IGP-M, que atingiu 37,04% nos últimos 12 meses, muito acima da
inflação oficial de 8,06%, que é medida pelo IPCA/IBGE, têm aumentado os conflitos entre locadores e locatários. Há Projetos de Lei em trâmite no Congresso Nacional, com propostas diversas para o enfrentamento desses problemas locatícios, entre os quais se destaca o PL 1723/2021.
A maioria dos locadores tem realizado acordos para manter os imóveis residenciais e comerciais ocupados, tendo como parâmetro o valor de mercado. odavia, em muitos casos de locações comerciais, em que o locatário fez
investimentos em obras e reformas para adaptar o imóvel para sua atividade, por ter criado um ponto comercial, pago “luvas” para ali se instalar ou quando a desocupação é muito difícil, há locadores que se sentem à vontade para impor o reajuste integral do IGP-M mesmo que o preço supere o valor de mercado.
A cobrança do valor excessivo tem ocorrido nos shoppings centers, nas locações realizadas diretamente com o locador, sem a intermediação das imobiliárias, bem como nos imóveis que fazem parte de Fundos de Investimento Imobiliários, pois tais locadores têm como foco o lucro acima de tudo. Nas locações que têm a intermediação das imobiliárias a realização do acordo é a regra, pois essas conduzem o assunto de maneira profissional para manter um valor justo para viabilizar a continuidade da locação.
PL 1723/2021 IMPEDE DESEQUILÍBRIO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO
Em parceria com o Senador Carlos Viana, esse colunista, que advoga na área há mais de 30 anos e preside a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, elaborou o Projeto de Lei nº 1723/2021, em trâmite no Congresso Nacional, que cria a Ação Revisional Emergencial, que será eficaz para enfrentar os desequilíbrios dos valores locatícios decorrentes da pandemia e da alta
atípica do IGP-M. Redigimos o texto de maneira a eliminar a possiblidade de qualquer das partes obter vantagem, pois o foco é evitar que o locatário pague um aluguel inflado e garantir que o locador receba o aluguel justo sem a interferência do governo no contrato e na escolha dos índices.
Caso o aluguel supere o preço de mercado, o locatário poderá requerer a revisão judicial do aluguel de imediato, não tendo que esperar os três anos previstos no art. 19 da Lei nº 8.245/91, diante da ocorrência de uma catástrofe, epidemia ou pandemia atinja expressivamente a localidade do imóvel alugado, de modo a fazer, por mais de três meses, o aluguel superar o
valor de mercado.
O PL 1723/2021 está no Senado Federal, sendo importante a população acessar o <https://www12.senado.leg.br/ecidadania/visualizacaomateria?id=148317> e apoiá-lo, pois ele contribuirá para a manutenção das locações em valores adequados, sem ferir os milhões de contratos já em andamento. Os demais Projetos de Leis que estão em tramitação na Câmara Federal afrontam o ato jurídico perfeito ao impedirem a aplicação do IGP-M, fato esse que gera
insegurança jurídica e desconfiança no mercado.
LIVE DO DIÁRIO DAS LEIS/BDI ANALISA O PL 1723/2021 COM KÊNIO PEREIRA
Na live realizada no dia 10/06/21, pela Editora Diário das Leis, este colunista explicou as razões que o levam a defender que os pagamentos com descontos parciais e temporários nos aluguéis no decorrer de 2020 não devem ser vistos como impeditivos para a procedência de uma ação revisional.
Esclareceu ainda, os fundamentos do PL que redigiu em conjunto com o Senador Carlos Viana, que mantem a liberdade das partes escolherem os índices de reajuste, mas que evita que qualquer das partes leve vantagem com o desequilíbrio do valor locatício. A live pode ser vista no YouTube: https://youtu.be/_yxexNisKAo.
Belo Horizonte, 14 de junho de 2021.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
