Ao longo dos anos, a Lei n° 8.245, que é de 1991 e trata das locações dos imóveis urbanos, evoluiu e sofreu diversas mudanças para se adequar à realidade do mercado, que também se modifica. Nesse contexto, os contratos de locação se tornaram documentos que precisam ser personalizados, de modo a prever as características de cada caso. Entretanto, há várias imobiliárias que usam modelos antigos e genéricos de contratos que não atendem às especificidades do locador e do locatário e, assim, criam situações de conflitos e prejuízos, em especial quando ocorre a devolução do imóvel ao locador, os quais poderiam ser evitados.
Cuidados com obras de ampliação ou de adaptação ao ramo do locatário
Um exemplo simples que demonstra a importância de um instrumento contratual próprio para cada locação, envolve o interesse de o locatário, também denominado inquilino, realizar obras de ampliação ou adaptação do imóvel alugado.
É comum o locatário precisar adequar a estrutura do imóvel de acordo com as suas necessidades, principalmente nas locações comerciais, sendo que cada seguimento de negócio exige instalações específicas. Um bar ou restaurante necessita de mais banheiros, espaços amplos para colocação de mesas e cadeiras, além da circulação de pessoas e muitas vezes, para isso, ocorrem alterações na estrutura do imóvel para sua ampliação. Da mesma maneira ocorre com os postos de gasolina, escolas, oficinas, fábricas, dentre outros negócios que exigem obras para que possam funcionar.
Nesse caso, locador e locatário devem tratar de maneira técnica sobre as condições para as intervenções no imóvel, pois várias consequências jurídicas podem surgir a partir dessas construções. Há quem pertencerá o acréscimo? O locatário poderá removê-lo ao final da locação? Poderá vir a gerar dificuldades para uma nova locação? Quais os reflexos no valor do aluguel? São dezenas de implicações que somente quem está familiarizado com os confrontos judiciais consegue prever e inserir no contrato de maneira a evitar o embate que é natural quando ocorre o choque de interesses, especialmente no encerramento da locação.
O locador deve avaliar com a devida assessoria jurídica se irá autorizar ou não a alteração no seu imóvel, sendo que caso aja com amadorismo, a obra que poderia ser um benefício, se tornará um transtorno. A prefeitura municipal poderá fiscalizar o imóvel e notificar o proprietário para regularizar a alteração estrutural, o que acarretará custos e multas que atingem valores expressivos. Nesse sentido, o contrato de locação torna-se um instrumento fundamental para estabelecer direitos e responsabilidades que implicam em despesas inimagináveis para quem não domina a matéria.
Termo aditivo é tão importante quanto o contrato
Há caso de locação bem realizada, com um contrato de locação devidamente elaborado por um profissional e que, por isso, são evitados muitos problemas para o locador. Contudo, ocorrem situações em que este locador, acreditando que a inexistência de conflitos decorre das características do locatário, que é “gente boa” e não da segurança proveniente do contrato, acaba cometendo o erro de deixar de contratar um profissional para que este elabore o aditivo contratual de maneira técnica. Assim, o locador ao redigir o aditamento de maneira simplista, prejudica o instrumento que viabilizou sua segurança desde do início da locação, mas com o aditivo acabou ficando na mão do locatário.
A continuidade da tranquilidade de qualquer contrato, inclusive o de locação, passa pelo cuidado com o aditivo firmado, sendo que quando o problema surge, será sobre as regras previstas neste documento, bem como no contrato original, que se construirá a solução.
Belo Horizonte, 12 de julho de 2021.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliário Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
