O valor da taxa de condomínio é relevante na valorização ou desvalorização dos apartamentos tipo, coberturas/térreos, salas e lojas. Caso o valor estipulado da taxa de condomínio seja injusto o proprietário da unidade encontrará dificuldades para sua locação e venda.
Quando as unidades do condomínio são iguais não há problema, entretanto se existir apartamento de cobertura ou térreo, estes são prejudicados se pagarem a taxa de condomínio com base na fração ideal.
O legislador fixou como regra a fração ideal em 1964 na lei de incorporação (venda de unidade na planta) porque antigamente a maioria dos condomínios era composta por unidades idênticas. Mas manter este tipo de divisão é irracional para rateio de despesas de conservação das áreas comuns e dos serviços dos empregados já que todos moradores utilizam de forma igual.
Em 2004, o legislador consagrou a exceção no inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Essa ressalva visa impedir a cobrança injusta sobre a unidade maior, já que esta não gera mais despesas que os apartamentos tipo no uso das áreas comuns, as quais geram os custos do rateio.
Muitos proprietários tentam, de forma amadora, alterar a taxa de condomínio sem uma assessoria especializada e não conseguem obter êxito por ser a matéria complexa, sendo um desafio fazer 2/3 de um edifício comparecer à assembleia para votar um assunto que exige muito estudo e reflexão. Consiste numa ingenuidade o proprietário sem assessoria, munido de artigos de jornais, tentar mudar conceitos que perduram por anos de forma equivocada. O desgaste é enorme, pois até construtores que são proprietários de coberturas erravam ao instituir o rateio pela fração ideal, onerando eles próprios por total desconhecimento do escopo da lei. O ideal é conduzir esse assunto de maneira profissional, pois após 19 anos defendendo a tese que criei do rateio igualitário, vejo que muitos se tornam inimigos ao terem seus interesses contrariados. Muitos aborrecimentos podem ser poupados se o assunto for conduzido com técnica jurídica.
No dia 04/06/14, às 19h, no auditório da OAB/MG, localizado na Rua Albita, nº 250, Bairro Cruzeiro, falarei sobre a evolução do entendimento dos tribunais para igualar a taxa de condomínio nos prédios com unidades diferenciadas e dos problemas de imóveis negociados na planta. Informações e inscrições: www.oabmg.org.br/sites/imobiliario ou tel. (31) 3225-5599.
Belo Horizonte, 26 de maio de 2014.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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