É comum a construtora, ao receber reclamação do síndico quanto a vazamentos no teto da área de garagem, colocar as chamadas “bandejas” para evitar que o produto da infiltração caia sobre os veículos estacionados e os danifique. Tal procedimento consiste apenas num paliativo que acaba por esconder as graves consequências dos defeitos da laje, que pode ficar comprometida com a oxidação das ferragens. Na prática, as construtoras criam diversas justificativas para deixar de arcar com os custos elevados de uma reparação eficaz, que no caso do teto e das paredes da garagem pode implicar no refazimento da manta de impermeabilização de toda a área, pois essa não aceita emenda.
BANDEJAS ESCONDEM O VERDADEIRO PROBLEMA
A tubulação de esgoto das unidades passa pelas colunas e teto da área das vagas de garagem para chegarem até a rede pública. Conforme as perícias judiciais das ações propostas pelos condomínios contra as construtoras que se recusam a realizar os reparos dos vícios de construção, em inúmeros prédios ocorrem infiltrações nas tubulações, no pilotis, que podem comprometer a estrutura do edifício, tais como: vazamentos em piscinas, tubulações de filtros, saunas, rede de drenagem, trincas e rachaduras na área do pilotis, decorrentes de movimentação estrutural devido à falta ou deficiência de juntas de dilatação, falhas de projeto, de impermeabilização, etc.
O procedimento de camuflar as goteiras do teto da garagem com bandejas impede que aquela água suja, advinda do esgoto dos banheiros e pias das unidades, bem como a carbonatação (precipitação do carbonato de cálcio, ou popularmente chamado de estalactites) caia sobre os veículos e área de circulação, evitando que pessoas e veículos sejam atingidos. Porém, ao contrário do que dizem as construtoras, as bandejas configuram-se como um mero paliativo, uma vez que não solucionam o problema, mas simplesmente ocultam as consequências mais graves e aparentes das infiltrações.
PROBLEMAS COM INFILTRAÇÃO SERVIDOS NA BANDEJA
Como as pessoas geralmente só lembram que o problema existe quando a goteira “pinga” na sua cabeça ou ao encontrar seu carro danificado, ao serem colocadas as bandejas acreditam que o defeito foi sanado, sendo que o que ocorre é justamente o contrário.
Na prática o resultado da inércia dos proprietários e da administração do edifício deixaram de exigir a reparação dos vícios de construção dentro do prazo de cinco anos de garantia, logo que os problemas surgiram, é o agravamento dos danos que levam os condôminos a arcarem com pesadas taxas extras decorrentes de processos judiciais movidos por alguns donos dos apartamentos que são mais prejudicados pelas infiltrações.
Nesse momento, aqueles que reprovaram a contratação de advogado e perito especializados para exigir a devida reparação e indenização da construtora, desaparecem (alguns vendem os apartamentos para evitar despesas) e outros simplesmente esquecem que foram avisados dos riscos, pois há obras que exigem mais de R$2.000.000,00 para que seja refeita a estrutura que se deteriorou. Várias são os casos de edifícios que só tomam providências depois que a Defesa Civil interdita o local diante do risco de desabamento.
INFILTRAÇÕES COMPROMETEM A ESTRUTURA
A ação da corrosão causada pelas infiltrações nas estruturas de concreto, se não for reparada a tempo, pode colocar em risco todo o prédio, pois as armaduras de ferro ao oxidarem, dilatam e estouram o concreto. O resultado são os noticiários que divulgam de tempos em tempos o desabamento de edifícios com vítimas fatais e os demais moradores procurando colocar a culpa em alguém.
Portanto, o que parece ser uma simples goteira na laje da garagem pode acabar comprometendo a segurança da edificação de maneira a gerar gastos elevados que irão ocorrer após o prazo de cinco anos de garantia. Depois desse prazo, a construtora que conseguir “convencer” os compradores de que estaria tudo bem, se recusará a cumprir sua obrigação, pois certamente teria consertado de maneira adequada se a administração do condomínio soubesse como agir.
Belo Horizonte, 11 de outubro de 2021
Este artigo foi publicado no Jonal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
