SERVIÇO JURÍDICO É FUNÇÃO DO ADVOGADO, NÃO DA ADMINISTRADORA
A Lei Federal nº 8.906/94 – Estatuto da OAB, no seu artigo 1º, II, prevê que são atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria jurídica, sendo que no §3º consta: “É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade.” Entretanto, há contadores e administradoras de condomínio prestando serviços jurídicos e há advogados captando clientes por meio dessas empresas, o que vem sendo apurado pela OAB/MG.
A contratação de uma administradora condominial tem como objetivo o auxílio, ao síndico, sobre questões contábeis, administrativas e operacionais, sendo irregular a assessoria jurídica prestada aos condomínios. O advogado da administradora deve assessorar a administradora, não os condôminos ou moradores dos prédios administrados. Por se utilizar da estrutura empresarial nesse caso, fere os arts. 5°, 7° e 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB.
A advocacia possui critérios rígidos estabelecidos pela OAB para evitar, entre outros problemas, a concorrência desleal, que é facilmente identificada quando um advogado age de maneira a captar clientes por meio do empresa de contabilidade e da administradora condominial que é procurada pelos condôminos com diversos questionamentos. Lamentavelmente, a falta de ética de alguns profissionais não para por aí, havendo aquele que se aproveita da falta de conhecimento dos condôminos para induzi-los a criar uma demanda judicial desnecessária para, assim, cobrar honorários por um serviço que não precisaria existir. Há, ainda, o advogado que, apesar de advogar para a administradora que presta serviços ao condomínio, atua também para o condômino contra o próprio condomínio, que é também seu cliente.
A OAB/MG está atenta a essas situações e disponibiliza seu e-mail para denúncias: direitoimobiliario@oabmg.org.br. Serão adotadas medidas em Minas Gerais, mas também em todo âmbito nacional, sendo este colunista Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal.
Portanto, é importante que o condomínio evite administradora que oferece um benefício irregular, pois o advogado ligado a ela pode orienta-lo erroneamente diante do choque de interesses, pois às vezes, a conduta correta do condomínio poderá ferir os interesses da administradora, principalmente se essa foi indicada por quem construiu o edifício.
Há risco para o condômino que deixa de buscar uma orientação especializada nos momentos de conflito, na redação e na interpretação da convenção e do regimento interno. Os administradores que se aventuram a dar palpites em assuntos jurídicos, exercem irregularmente a advocacia, o que é uma contravenção penal.
É preciso ficar atento, pois essas “orientações” podem visar reduzir os problemas para a administradora e não para o cliente, deixando este vulnerável ao agravamento de prejuízos. Somente um advogado independente, que não esteja ligado à administradora de condomínio, terá liberdade e autonomia para atuar de forma técnica.
Belo Horizonte, 10 de setembro de 2020.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
