Demarcação das vagas de garagem e gastos ilegais com advogados
Há síndicos que criam situações inconfessáveis em condomínios, de maneira a provocar verdadeiro constrangimento àqueles que discordam da sua gestão ou que identificam irregularidades na condução dos assuntos condominiais. Nesses casos, a estratégia de defesa é o ataque, pois o síndico malicioso passa a desgastar o condômino correto visando que este recue e deixe de fiscalizar as contas. Entretanto, o resultado dessa atitude imoral é que o condômino indevidamente afrontado chega ao ponto de não mais suportar a perseguição e adota medidas judiciais para cessar a situação que vem enfrentando.
Nesse momento, há casos em que é possível identificar que o objetivo de alguns síndicos é exatamente esse, gerar um processo judicial, que resultará na contratação de advogado para defesa do condomínio. Há caso absurdo por ser o síndico advogado, aproveitar a falta de fiscalização dos seus atos, para obter receita ao receber honorários do condomínio ou fazer parceria do um colega para se beneficiar, omitindo isso da assembleia, ou seja, faz pagamentos sem a previa autorização. Essa contratação exige a aprovação em assembleia, assim como é necessária a concordância da coletividade quando o condomínio pretende ser autor em um processo.
Condômino: não seja induzido a erro
É fundamental que os proprietários observem, e até investiguem, a real intenção dos síndicos quando ocorrem polêmicas no condomínio, pois não são raros os casos em que a situação que poderia ser resolvida de maneira pacífica, se torna um conflito. Com o passar do tempo, os condôminos mais atentos podem perceber que foram manipulados, se for o caso, ao descobrirem que o síndico desejava, na verdade, criar uma demanda judicial para favorecer um amigo advogado, que pode até “presentear” o parceiro pela indicação.
Essa suspeita se fortalece ainda mais quando o síndico contrata o advogado sem colocar o assunto em assembleia, o que constitui uma irregularidade. Basta verificar que o art. 1.348 do Código Civil determina que o síndico dê “imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio”. Caso o síndico fosse autorizado a decidir por conta própria sobre os rumos de qualquer processo envolvendo o condomínio, obviamente não seria necessário dar conhecimento deste à coletividade.
O síndico pode decidir sozinho questão pessoal, na qual os danos ele assumirá com o seu CPF, portanto com seu patrimônio, o que é totalmente diferente quando se trata do CNPJ da coletividade condominial, que não lhe deu procuração para criar problemas judiciais. A Lei impõe a participação dos condôminos nas decisões sobre a ação, desde a contratação do procurador até a possibilidade de um acordo para dar fim à demanda.
Apartamento locado e o abuso no síndico quanto à demarcação da garagem
Sabe-se que os inquilinos, quando buscam um apartamento verificam a garagem superficialmente e ignoram que no decorrer dos meses que o imóvel ficou vazio, determinado vizinho passou a ocupar a vaga que pertence ao apartamento, por ser melhor. Há ainda, caso de síndico que se aproveita para demarcar a vaga de maneira alterar seu local ou para reduzir seu tamanho visando beneficiar um amigo, ato esse ilegal por ferir três dispositivos legais, a Lei nº4.591/64, o Código Civil e as Lei Municipal que define.
O inquilino, por não ser o proprietário, acaba ficando inibido em reclamar quando descobre a troca da vaga. Às vezes, por não ter carro, comete o erro de não diz nada ao locador ou à imobiliária, por saber da má índole do síndico que age de maneira abusiva. Conforme o art. 23 da Lei do Inquilinato, o inquilino tem o dever de cuidar do imóvel como se fosse o proprietário, devendo impedir que alguém utilize a vaga que deverá devolver, junto com o apartamento, sem qualquer ocupante quando vier a encerrar a locação. Portanto, é fundamental comunicar qualquer problema por escrito com a imobiliária, para evitar ser responsabilizado por negligência, pois há o risco de ocorrer até usucapião em alguns casos.
É ilegal o condomínio alterar as demarcações que foram realizadas pela construtora, que constam na planta, pois a vaga consiste em propriedade exclusiva, devendo ter no mínimo 2,30 m x 4,50m, desde 1996, conforme o Plano Diretor de Belo Horizonte, sendo que cada município tem a autonomia para definir os tamanhos das vagas nos edifícios.
Belo Horizonte, 10 de janeiro de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara de Mercado Imobiliário de MG
Membro do IBRADIM- Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
