A assembleia de condomínio consiste em um ato extremamente importante, motivo pelo qual a lei impõe diversas formalidades para sua validade. Dessa maneira, a legislação regulamenta cada uma das etapas da assembleia, desde a elaboração do edital, passando pela instalação da reunião e a votação dos itens colocados em pauta, e, por fim, a sua formalização por meio da ata, que deve ser redigida no decorrer da reunião para que todos os presentes possam conferi-la e assina-la. Ocorre que, por desorganização, falta de interesse ou até má-fé, alguns condomínios deixam de redigir a ata de imediato, gerando a possibilidade de que os fatos nela descritos sejam manipulados conforme os interesses da administração ou de quem ficar responsável pela descrição dos fatos.
Descrever na ata os fatos que ocorreram durante a assembleia de maneira inverídica, bem como manipulá-los conforme seu interesse, consiste em uma atitude criminosa, que gera centenas de processos judiciais visando a declaração de sua nulidade. Essa atitude irregular de elaborar a ata posteriormente, sem a presença dos condôminos, possibilita a ocorrência da fraude que ocorre inúmeras vezes nos condomínios, pois afronta os termos da nova Lei nº 14.309 de 09/03/2022, por meio da qual ficou evidente a ilegalidade de se redigir a ata de forma “escondida” e posterior à assembleia.
Por definição, ata consiste no ato de registrar o que foi dito por escrito, no momento da reunião à qual se refere, ou seja, descrever os argumentos apresentados pelos participantes sobre o tema discutido, a sua votação e a deliberação aprovada. Por outro lado, a redação posterior de um fato, ao contrário da ata, configura relatório, pois este se presta a registrar fatos passados. Portanto, são atos totalmente diferentes, já que o primeiro é competente para descrever as resoluções e acontecimentos de uma sessão ou reunião no momento em que se passam, e o segundo para resumir os fatos e atividades ocorridos em um momento anterior.
A ATA DE UMA AUDIÊNCIA JUDICIAL É ELABORADA DURANTE A SUA REALIZAÇÃO
Buscando garantir ainda mais a fidedignidade da descrição dos fatos, pode ainda, qualquer condômino, independente de autorização, gravar por vídeo e áudio a reunião e exigir a redação de imediato da ata. Como exemplo do correto procedimento de elaboração de uma ata, basta vermos que um juiz a elabora durante a audiência, na hora, solicitando, ainda, que todos os presentes confiram seu conteúdo e, só então, realizem sua assinatura.
Assim, caso o secretário, o síndico e seu grupo venham inserir na ata fato que não ocorreu ou subtrair a manifestação do condômino ou seu procurador, responderá pelo crime de falsidade ideológica, previsto no art. 299, do Código Penal.
NOVA LEI CONFIRMA QUE ATA DEVE SER REDIGIDA DE IMEDIATO
A Lei 14.309/22 acrescentou ao Código Civil o art. 1354-A, que veda o abuso dos “ditadores do condomínio” ao tentar impedir que a verdade e as falcatruas sejam reveladas aos condôminos que não puderam ir à reunião, garantindo o direito dos participantes de registrarem sua posição na ata, ao determinar que: “sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto”. Além disso, acrescentou novos parágrafos ao art. 1353, que visam a segurança jurídica, ao citar o dever da ata ser redigida de imediato, em especial, nas assembleias que terão continuidade para obter votação mais expressiva.
O inciso III, do § 1º, do art. 1.353, determina: “seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes”. Da mesma forma no inciso IV: “…seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.”
Por fim, no § 2º, fica claro o dever de registrar na ata os votos, pois não tem sentido um participante ir embora após a reunião encerrada, sem ter a certeza do que foi registrado.
Belo Horizonte, 05 de maio de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional
Conselheiro da CMI-MG – Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
