STJ DECIDIU QUE PRESUME BOA-FÉ DO COMPRADOR PARA COBRANÇA DO ITBI
Os municípios agiam de forma errada ao imporem previamente o valor venal dos imóveis para que os compradores pagassem o ITBI, que é cobrado com, base numa alíquota que cada cidade tem liberdade de estipular. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1937821-SP no dia 27/04/22, definiu que o município deve aceitar como verídica a informação do comprador quanto ao valor que pagou ao vendedor, tendo tal declaração presunção de boa-fé. Dessa forma, não mais prevalece a Tabela de Avaliação Prévia que o município utilizava para determinar o valor do imóvel, por essa ferir o Código Tributário Nacional (CTN). A referida tabela serve apenas como uma estimativa para o Fisco Municipal, sendo que em Belo Horizonte a alíquota cobrada é de 3% sobre o valor venal.
Há muitos anos, publicamos artigos e ministramos palestras na OAB-MG, como presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB, nas quais defendemos ser inaceitável o município tratar os compradores com a expectativa de que declaravam valor abaixo do que foi pago, como se agissem com má-fé. Alertamos que, com a informática, o cruzamento de dados, a DIMOB e o dever dos cartórios, construtoras, imobiliárias e bancos informarem os dados das transações à Receita Federal, há anos, foi praticamente extinta a sonegação no setor imobiliário. Quase nenhum comprador aceita declarar perante o Fisco, bem como na escritura que pagou pelo imóvel um valor abaixo do real, pois ao fazer isso colocar em risco de ter problemas com a Receita Federal, além de atrair para si o pagamento de um ganho de capital que não teve, ou seja, ao vender, sobre o valor que reduziu pagará 15% de lucro imobiliário. A experiência recente comprova que a regra que impera é o comprador e o vendedor declararem o valor realmente pago pelo imóvel.
Portanto, a forma que as Secretarias Municipais conduziam o lançamento do ITBI, estabelecendo previamente um valor venal acima do que o comprador declarava, sem antes instaurar um procedimento administrativo para apurar se era inverídica a declaração do comprador, subvertia o procedimento instituído pelo art. 148 CTN, que estabelece: “Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”
SECRETARIA MUNICIPAL DA FAZENDA SERÁ MAIS FLEXÍVEL
Na prática, a partir de agora, as Secretarias Municipais de Fazenda darão maior credibilidade ao preço do imóvel declarado pelo comprador, mesmo esteja abaixo do valor de mercado, por ter o STJ decidido que: “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular instauração de processo administrativo (art. 148 do CTN)” e que “o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.
No julgamento do STJ, a questão da definição do valor venal foi examinada profundamente, tendo ficado claro ser impossível o Fisco Municipal avaliar com precisão, previamente, milhares de imóveis de maneira ampla e superficial, pois somente o comprador e o vendedor conhecem as particularidades do bem que negociaram, sendo estes mais aptos a definir o valor venal adequado conforme as diversas circunstâncias que influenciam no seu preço.
IMPORTANTE O COMPRADOR SER ASSESSORADO JURIDICAMENTE
A competente equipe de Auditores da Fazenda Municipal de Belo Horizonte, assimilará com tranquilidade a orientação do STJ. Por ter grande expertise na avaliação adequada dos imóveis, deverá ser mais flexível nas margens de flexibilidade do valor, para evitar a perda de agilidade funcional na emissão das guias do ITBI. Todavia, ao constatar algo suspeito ou uma diferença exagerada entre o valor informado e o de mercado, certamente instaurará o processo administrativo, pois mediante a avaliação específica poderá estabelecer o valor venal mais próximo a realidade decorrente da oferta e procura.
No caso de o comprador entender que a avaliação do Município, após este concluir o processo administrativo seja exagerada, superando assim o que realmente pagou pelo bem, deverá evitar contestar o resultado de maneira amadora, com base em alegações simplórias, pois assim tenderá a ter insucesso. O ideal é que, vindo a contestar a avaliação específica, o faça por meio de um advogado especializado com domínio da regras do mercado imobiliário, pois assim conseguirá elaborar os esclarecimentos de maneira técnica e fundamentada, podendo obter uma redução expressiva do ITBI.
É importante o comprador ter orientação profissional, isenta, para evitar pagamento excessivo de ITBI, pois assim economizará também na redução dos custos com a escritura e o com seu registro nos dois cartórios.
Belo Horizonte, 02 de junho de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal / 2021
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
